- Российские СМИ пропагандируют программу реновации жилого фонда, а граждане не всегда понимают, что она нарушает их права.
- Реновация в Москве рассчитана на 15 лет и обойдется бюджету в три триллиона рублей.
- Программу реновации могут распространить на города-миллионники, в списке – Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи, Казань и Уфа.
- Программа реновации нарушает право собственности, зафиксированное, в том числе, в Европейской конвенции по правам человека: по этому поводу можно подавать жалобы в ЕСПЧ.
- Российские суды крайне редко встают на сторону граждан, пытающихся защитить свои права в истории с реновацией.
Марьяна Торочешникова: Программу реновации могут расширить на города-миллионники – об этом на Ялтинском международном экономическом форуме заявил глава Минстроя России Михаил Мень. В списке потенциальных кандидатов – Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи, Казань и Уфа. В этих регионах Минстрой предлагает решать проблемы расселения ветхого и аварийного жилья по московской схеме реновации, особенно в случаях, когда аварийное жилье находится в центре города, где инвестиционная стоимость квадратного метра земли традиционно высока.
Полная видеоверсия программы
В Москве страсти вокруг реновации хоть и поутихли, но недовольных таким масштабным переделом собственности граждан меньше не стало. В конце апреля в Москве прошел митинг в поддержку пересмотра программы реновации жилого фонда в интересах очередников и жителей аварийных домов.
У нас в гостях Станислав Станкевич, адвокат коллегии адвокатов "Домбровицкий и партнеры", и Вячеслав Бородулин, депутат совета депутатов муниципального округа Хорошево-Мневники в Москве.
Вот прошел год после того, как был принят этот громкий закон о реновации, и теперь предлагается распространить его на другие города-миллионники. Мэры крупных городов сказали, что у них и так все не очень хорошо, а в Сочи вообще люди до сих пор приходят в себя после Олимпиады, а если сейчас еще под реновацию снова начнут делить землю, то можно ждать и бунтов. В Москве вроде бы все поутихло, народ заезжает в новые дома. Как прошел этот год?
Станислав Станкевич: Кто-то продолжает суды, кто-то ждет своей участи. Но, я думаю, когда до многих дойдет очередь, если хватит денег на реализацию этой программы, то бунты вспыхнут с новой силой. Очень распространенная ситуация: вы купили или взяли в ипотеку квартиру в малоэтажном доме, кирпичном, рассчитанном на 120 лет. Вы сделали ремонт, а если у вас высокие потолки, заказали мебель под эту высоту. И вдруг ваши соседи приняли решение о том, что пора идти в реновацию. При этом вы автоматически исключаетесь из программы капремонта, ваш дом не будет ремонтироваться, и уже накопленные средства забирает Фонд реновации.
Марьяна Торочешникова: Хотя, когда до вашего дома дойдет очередь, его могут снести завтра, могут через год, а могут через двадцать лет.
Станислав Станкевич: Конечно! У нас еще ни одна масштабная программа не реализовывалась в срок. Даже лужковские программы сносимых серий пятиэтажек до сих пор не завершены. И теперь многие находятся в подвешенном состоянии, а если у вас еще ипотека, то уже ясно, что никто не собирается улучшать вам кредитные условия. Такую квартиру трудно реализовать, и в стоимости она падает. Соответственно, вы живете как на вулкане. Власти несколько раз обещали обнародовать конкретные программы реновации, но этого до сих пор нет.
Вячеслав Бородулин: Первые войны у нас прошли совсем недавно, когда принудительно переселяли два дома, причем откровенно фашистскими методами, путем отключения коммуникаций.
В конце апреля в Москве прошел митинг в поддержку пересмотра программы реновации жилого фонда
Марьяна Торочешникова: А почему люди не хотели оттуда уезжать? В каком состоянии находились эти дома?
Вячеслав Бородулин: Это дом 510-й серии, крепкий, хороший, ему стоять 150 лет, а он прожил 50. В документах из правительства Москвы мы видим, что юридически никаких оснований для его сноса нет. Новый дом, построенный Управлением гражданского строительства (все знают, что к этому имеет непосредственное отношение заммэра Хуснуллин), сыплется, он изначально аварийный, стеклопакеты лопаются. Я не хотел бы жить в таком доме.
Марьяна Торочешникова: Трещины в стенах, шатающаяся сантехника, выпадающие из косяков двери… Дом номер 60 на Карамышевской набережной в Москве стал одним их первых объектов, куда переселили людей по программе реновации. Как проходит переезд первых переселенцев и почему не всем достается хорошее жилье?
Корреспондент: Меньше года назад жители нескольких пятиэтажек на проспекте Маршала Жукова в Москве узнали, что их ждет переезд. Сначала власти утверждали, что земля под домами нужна метрополитену, но потом заговорили про реновацию.
Павел Мороз, житель сносимой пятиэтажки: В июне по голосованию на "Активном гражданине" получилось то ли 60, то ли 70% за, и оказалось, что мы зависли в двух программах – программа по сносу под нужды метрополитена и под реновацию.
Корреспондент: Вопрос о том, по какой программе сносить дом, власти решали полгода, но переселение шло полным ходом. Людям дали 10 дней на просмотр квартиры в единственном предложенном доме и еще 15 дней на переезд туда.
Дом на Карамышевской набережной многим показался лучше старой пятиэтажки. Другим качество нового жилья не понравилось, но они решили, что ничего лучше от властей не добьешься, и тоже переехали.
Павел Мороз: Поскольку нам, реновируемым, дают компенсацию за несоответствие ремонта стандартам реновации, порядка 500 тысяч на двухкомнатную квартиру, то многие соблазнились. А я сразу говорил, что этот дом не лезет ни в какие ворота, поскольку своровали все, вплоть до замазки, то есть вместо штукатурки там пескобетонная смесь, которую можно выковырять пальцем, и оттуда сыплется песочек.
Корреспондент: К январю 2018 года в переселяемых пятиэтажках оставалось всего несколько семей. Задонские живут здесь до сих пор. Почти все это время они добивались от властей другого, качественного жилья и права на льготную покупку дополнительных квадратных метров.
Алексей Задонский, житель сносимой пятиэтажки: Идея была расширить жилье, из двух комнат сделать хотя бы три. Собянин обещал еще в апреле прошлого года, что будет возможность докупки комнаты. Они пошли по рыночной стоимости, то есть докупка на Парковой будет по 165 тысяч за квадратный метр, причем это дешевый район.
Корреспондент: Дополнительную комнату купить не удалось, но Департамент имущества выдал Задонским квартиру с большей площадью, которая их устроила, а главное, не в доме на Карамышевской набережной, куда переселили большинство соседей. Добился этого и Павел Мороз.
Павел Мороз: Вот эта маленькая комнатка ненамного больше, чем была в старой квартире. За счет коридора я прирос аж на целых 13 метров. А это второй туалет. Сантехника была ни к черту, отовсюду текло, пришлось подтягивать все болтики и гаечки. Унитаз в этом туалете почему-то был подключен на горячую воду, из него шел пар. На кухне гибкие подводки, их сорвало, там просто хлестала вода.
Там были деревья, там летом яблоки падали на балкон, а здесь – крыши, крыши, крыши...
Корреспондент: Только в феврале 2018 года, когда большинство жителей сносимых домов уже были расселены, стало известно, что дом все-таки сносят под нужды метрополитена, хотя в некоторых документах так и осталось написано: "Под снос по реновации".
Марьяна Торочешникова: Если верить тому, что мы увидели в сюжете, то, в принципе, постаравшись, человек может переехать в более-менее приличную квартиру взамен той, которая у него была и попала под реновацию. Главное – не сидеть на месте. Или тут тоже есть подводные камни?
Вячеслав Бородулин: Тут есть один нюанс. Строители этого нового дома на Глаголева утверждают, что он простоит лет 20–30, больше они не гарантируют. Он выглядит неплохо, но когда начинаешь трогать стены пальцем, все рассыпается, плитка слетает. Это просто бизнес: каждый хочет получить с этого какую-то прибыль. В итоге дом строится, дай бог, за 30% стоимости.
Марьяна Торочешникова: А для чего тогда сносить нормальные дома, которые простоят еще много лет, и переселять людей в заведомо аварийные?
Это некоторое наследство СССР: граждане до сих пор не верят, что их могут вот так внаглую "кинуть"
Вячеслав Бородулин: Нужна земля. Это единственное, что в Москве стоит серьезных денег. Все эти коробки не представляют ценности, а земля будет только дорожать.
Марьяна Торочешникова: То есть одна из основных проблем людей в том, что земля под их домом не была в свое время оформлена в собственность ТСЖ?
Станислав Станкевич: Беда в том, что без оформления общего участка приватизация не допускалась. Если у вас квартира оформлена, утверждать, как это сейчас делают власти, что вы стоите среди чистого поля, что ваш дом – самострой, которому никогда не выделялась земля, – это, конечно, носит несколько преступный характер.
Марьяна Торочешникова: Но чиновники же именно так и делают!
Вячеслав Бородулин: Вот конкретное распоряжение по переселяемому дому, о котором мы сейчас говорили: "Изъять для государственных нужд, для целей строительства жилые помещения". В этом документе четко говорится, что изымаются только квартиры. А куда делся сам дом со всеми коммуникациями? Он же тоже в собственности, а его тоже, оказывается, никто не изымает. Куда исчезает земельный участок, который в силу закона является собственностью этих же собственников квартир? Власть вовремя не оформила эти земельные участки, и теперь она даже не может изъять их по факту: нельзя изъять то, что не описано. А признавать ранее возникшие права власть не хочет.
Марьяна Торочешникова: И чем это аукается для обычных граждан?
Вячеслав Бородулин: Потерей стоимости. Квадратный метр земли под строительство в нашем районе будет стоить 65 тысяч рублей за квадратный метр или 650 миллионов за гектар. В новом доме никакой вашей земли не будет, земля будет Фонда реновации. То есть, если у вас сейчас квартира 50 квадратов, и примерно 50 квадратов у вас придомовой земельный участок, – вот и посчитайте стоимость: потерялись два-три миллиона.
Марьяна Торочешникова: Если людей фактически обманули, бесцеремонно отобрали у них имущество, деньги, хороший ремонт, почему же многие рады реновации?
Вячеслав Бородулин: Прежде всего, это все-таки некоторое наследство СССР: граждане до сих пор не верят, что их могут вот так внаглую "кинуть".
Марьяна Торочешникова: Но если уже "кинули" – выселили, отправили в другое место? Многие же радуются!
Станислав Станкевич: Во-первых, радостных людей не так много. А во-вторых, даже эта радость будет показательной только через два-три года. Через два-три года от глянцевой обложки предпродажной подготовки мало что остается. Например, вот этот дом на Карамышевской набережной – первый по программе реновации, а официально везде трубят про совсем другой адрес: очень невыгодно называть этот дом, он уже стал притчей во языцех, а таких домов будет становиться все больше и больше.
Большинство строительных компаний именно в силу сложившейся бизнес-модели не умеют и не хотят строить нормальное жилье. Поэтому те, кто надеются, что новостройка простоит дольше, чем их кирпичная пятиэтажка, рассчитанная на 125–150 лет, очень скоро будут неприятно удивлены тем, что будет происходить с их домом. И дай бог, если еще будет с кого взыскивать, кого заставлять переделывать, если что-то можно переделать.
Марьяна Торочешникова: В 14 российских городах-миллионниках почти 32 тысячи пятиэтажек, в основном хрущевки. По данным на июнь прошлого года, Москва занимала 82-е место среди всех регионов по доле ветхих и аварийных домов. Возглавляет этот антирейтинг Тува, Якутия и Дагестан. Программа реновации рассчитана на 15 лет и обойдется бюджету Москвы в три триллиона рублей.
А есть спасение от этой реновации? Я знаю, что первоначально под программу реновации попадало чуть больше восьми тысяч адресов, а в итоге осталось чуть больше пяти тысяч, то есть все-таки нашлись активные люди, которые поборолись за свою собственность. Или все это ненадолго?
Вячеслав Бородулин: А кто из тех, кто за эту программу, прочитал закон о реновации? Правовая безграмотность очевидна. При этом из телевизора льется, как все хорошо, каждый день показывают счастливых обладателей новых квартир. Власть откровенно использует пропаганду – вот вам и положительное мнение о реновации. А читать конкретные документы – это тяжелый труд.
Марьяна Торочешникова: А есть ли хоть какие-то шансы у людей, которые против реновации, но их уже принято решение переселять?
Станислав Станкевич: Наиболее эффективным был метод сопротивления на ранних стадиях. Весь конец мая и июнь прошлого года я участвовал в общих собраниях, которые в основном организовывались сторонниками скорейшего сноса малоэтажных зданий, выявлял нарушения, помогал срывать эти мероприятия – естественно, в рамках закона. И КПД оказался крайне высок.
Если говорить о судах по общим собраниям, которые в значительной мере были фальсифицированы, по оспариванию включения домов в программу посредством "Активного гражданина", то это некие незначимые действия, которые не могут иметь юридически значимых последствий. То, что власти и суды их признают, не говорит о том, что фундаментальное право собственности не нарушено. Общие собрания, которые по закону проходят в ограниченный срок, невозможно проконтролировать: в какие сроки кто их проводил, кто когда рисовал бланки решений, если они за реновацию. Есть, конечно, случаи, когда удается отбить фальсифицированное собрание, но их ничтожно мало. Единственный способ – это все-таки ориентироваться на Европейский суд по правам человека.
Практические советы. Когда вы судитесь, имеет смысл указывать нарушение не только российских законов, но и Европейской конвенции – в частности, это статья 1-я ее 1-го протокола, которая защищает право собственности. И второй момент – Европейский суд ориентируется не только на сроки поступления жалоб, но и на количество обращений по проблеме, на их общественную значимость. Понятно, что надо пройти первую и апелляционную инстанции в России, но сразу после этого быть готовым подать жалобу в ЕСПЧ. Чем больше будет таких жалоб, тем скорее Европейский суд заинтересуется и будет решать эту фундаментальную проблему, которую создает государство, перестающее быть правовым.
Марьяна Торочешникова: А можно политически решить эту проблему? Или всем уже так понравилось, как оттяпали земли у собственников во время реновации в Москве, что хотят переложить этот опыт и на другие миллионники?
Правовая грамотность растет, и когда человек потеряет на собственном переезде два-три миллиона, его задушит жаба
Вячеслав Бородулин: Конечно, потому и в судах люди проигрывают. Юрий Михайлович не проиграл ни одного суда, пока был мэром. И, наверное, не надо объяснять, кто дает квартиры судьям, прокурорам, следователям в обход законодательства РФ. Это, конечно, мое мнение, но я читаю законодательство и сравниваю его с тем, что вижу наяву.
Марьяна Торочешникова: Почему люди не так активно защищают свою собственность? Может быть, они не чувствуют себя собственниками?
Вячеслав Бородулин: Видимо, пробным шаром была программа по межеванию территорий – осознают ли себя граждане собственниками здания и земельного участка? И оказалось, что большинство не осознают. Это и позволило власти действовать внаглую. Но постепенно правовая грамотность растет, и когда человек потеряет на собственном переезде два-три миллиона, его задушит жаба.
Марьяна Торочешникова: А можно добиться компенсации этой разницы?
Вячеслав Бородулин: По нынешнему законодательству, у нас во главу угла ставится земля. Вот есть земельный участок, и дом можно сносить хоть пятьдесят раз и строить снова. А передав землю от жителей в Фонд реновации, дальше их можно переселять куда угодно и сколько угодно раз и строить на этом месте что угодно хоть раз в год. Собственник имеет право строить что угодно на своем земельном участке. И рано или поздно люди могут стать бомжами, которых просто выкинут за пределы Москвы. Первое время, конечно, будут обеспечивать жилищные права, а на втором этапе не исключено переселение из Москвы, скажем, в Новую Москву, а то и за ее пределы – действующее законодательство позволяет это делать.
Марьяна Торочешникова: А что делать человеку сейчас, когда уже все решения приняты и еще нет решений ЕСПЧ?
Вячеслав Бородулин: Распространять информацию, объяснять, что к чему. И тогда люди воочию увидят, что такое программа реновации. Первая стадия, запущенная сейчас, является исключительно программой точечной застройки кварталов, зачастую вообще не относящихся к реновации.
Мы читаем конкретные проекты планировки: жилая площадь – 342 740 квадратов, жилая под реновацию – 123 000, в три раза меньше. При таких соотношениях мало того, что такая программа не должна иметь вообще никакого внешнего финансирования, потому что и там норма прибыли – 1000% на строительстве, и здесь не надо брать из бюджета. Вся инфраструктура – за счет города, а инвестор на халяву забирает себе метры.
Марьяна Торочешникова: Кстати, это одна из болевых точек истории с реновацией: городская инфраструктура не готова к застройке такой плотности. О парках и скверах вообще уже никто не мечтает.
Вячеслав Бородулин: Это вообще никого не беспокоит. В Москве не хватает зеленых насаждений, население увеличивается, норма – 50 квадратов зеленых насаждений на человека – вообще недосягаема, но мы ушли уже и из норм Генплана. К 2015 году мы должны были достигнуть 29 квадратных метров на человека, а у нас меньше 16, и они пытаются довести до 6. Это просто убийство населения на огромных территориях!
Марьяна Торочешникова: Но население-то особо не возмущается...
Вячеслав Бородулин: Возмущение медленно накапливается.
Станислав Станкевич: Сейчас многие затаились и ждут, что будет дальше. И даже те, кто были инициаторами и фальсификаторами общих собраний, даже после выигранных судов, подходят и говорят: "А если нас будет что-то не устраивать в этом доме, мы готовы действовать сообща". Люди начали что-то понимать. По мере увеличения масштабов застройки и понимания граждан, что они будут селиться в бетонные кварталы сплошной многоэтажной застройки, где и качество домов, и стоимость эксплуатации будет существенно выше и хуже, они будут вспоминать, как сладкий сон, малоэтажную застройку в обжитых районах. А речь ведь не только о пятиэтажках: и добротные кирпичные девятиэтажки, благодаря фальсифицированным собраниям, массово идут под снос. Но когда граждане начнут массово понимать это, они снесут эту ситуацию. Я уверен, что на каком-то этапе эта программа будет отменена и признана вредной. Процесс осознания москвичами нависшей над ним опасности идет так медленно еще и потому, что молчат общественность, ученые, юридический цех.
Вячеслав Бородулин: Скорее всего, никакой программы реновации не будет. Понаделают хаотичной точечной застройки, и на этом все остановится. Основная задача сейчас – просто легализовать точечную застройку в тех местах, где сейчас она нелегальна, и для этого найден такой благовидный предлог, как стартовые дома. Если вы построите стартовые дома для переселения на уже застроенных территориях, для чего освобождать поляну, для кого ее готовят?
Марьяна Торочешникова: Для парков и скверов!
Вячеслав Бородулин: Вот уж не поверю! При такой-то стоимости земли… Вот и будет ясно, кому все это надо. И так Москва переуплотнена сверх всякой меры, сейчас плотность уже превышает любой Шанхай, при этом плотность инфраструктуры остается крайне низкой, и ее нельзя нарастить, потому что нет площадки, где все это разместить. Все пространства для дорог, которые были по Генплану, застроены еще при Лужкове, строить дороги уже нельзя. Строить магистрали по головам, как сейчас делает Собянин, это тоже преступление, потому что очень вредно жить на магистрали с превышением ПДК в два-три раза.
По сути, программа реновации, которую пытаются экстраполировать на всю территорию, – это программа подрыва государственной безопасности, это зачистка территорий неизвестно для кого.
