Proiectul unei noi legi cu privire la condominiu este acum în dezbateri publice. De ce a fost necesar şi ce presupune nou pentru proprietarii / coproprietarii de locuinţe sau bunuri imobiliare? O convorbire la această temă cu experta Institutului pentru Dezvoltare şi Iniţiative Sociale „Viitorul”, Corina Gaibu.
Europa Liberă: Aşadar, un proiect de lege nouă a condominiului, este acum în dezbateri publice. Ca să lămurim din capul locului şi pentru cei mai puţin informaţi: ce este condominiul şi ce este o lege a condominiului?
Corina Gaibu: „Noțiunea de condominiu este un termen mai puțin uzual, într-adevăr, dar nu este deloc complicat. Condominiu înseamnă un complex de bunuri imobiliare, ceea ce include blocul locativ cu toate componentele sale, adică apartamentele plus spațiile comune pe care le deține acesta: acoperișul, subsolul, scările, dar și toată infrastructura de care dispune blocul. Ceea ce ar însemna rețelele inginerești, apeduct, canalizare, sistemul fluvial, sistemul electric, tot ce este în bloc, și terenul pe care se află blocul și terenul din curtea blocului cu toate anexele. Tot ce este parte comună a curții, a blocului și tot ce este utilizat în comun de către locatari reprezintă și face parte din condominiu.”
Europa Liberă: De ce a fost nevoie de o nouă lege ? Legea din 2000, legea veche a fost neoperantă?
Corina Gaibu: „La momentul actual funcționează legea din anul 2000, legea condominiului. Ea de 16 ani este pusă în aplicare și toate blocurile noi, clădirile care se construiesc funcționează conform legii actuale. Mecanismele de gestionare a acestor clădiri sau a acestor asociații sunt pe deplin funcționale. N-am putea spune că există unele probleme la acest capitol. Însă fondul locativ vechi, el este gestionat preponderent de către întreprinderile municipale sau se mai găsesc și forme mai vechi de proprietate, cum ar fi cooperativele de construcții în locuințe. Acestea nu au acoperirea juridică necesară pentru a gestiona, a administra și a lua decizii în cadrul condominiului. Foarte puține clădiri vechi s-au reînregistrat ca și asociații de coproprietari, deși erau obligați să o facă. În acest sens, legea nouă vine cu unele rectificări, care, într-un fel, rezolvă problema fondului locativ vechi la nivel de înregistrare a condominiului. La momentul actual legea din 2000 prevede obligațiunea tuturor condominiilor să se înregistreze ca și asociații de coproprietari în condominiu, dar nu poate impune, nu are nici un fel de sancțiuni pentru faptul că nu te înregistrezi. De fapt, nici legea nouă nu prevede astfel de sancțiuni, dar ea vine să rezolve problema de înregistrare a fondului locativ vechi. Chiar și dacă el va fi aprobată de către parlament, acest nou proiect de lege, oricum există mai multe probleme care nu sunt soluționate nici în legea actuală, nici în proiectul de lege care a fost propus. De ce s-a întâmplat situația actuală cu fondul locativ vechi, de ce ei nu au ajuns să se înregistreze separat ca și asociații și nu pot să se autoadministreze. Există mai multe motive și putem menționa și faptul că locuitorii nu au tradiția de a se asocia, nu au finanțare, dar există două mari probleme de bază. Este faptul că nu a fost soluționată problema datoriilor istorice cu principalii furnizori de servicii, mă refer în mare parte la Termoelectrica, fostul Termocom și Apă Canal.”
Europa Liberă: Și a doua?
Corina Gaibu: „Respectiv, aceste datorii care s-au format prin proasta administrare a fondului locativ vechi, de către întreprinderile municipale, sumele facturate de către furnizorii de servicii pe care blocurile locative le-au folosit, aceste sume nu au fost refacturate în totalitate către locuitori. Respectiv, cetățenii au primit în facturi sume mai mici.”
Europa Liberă: Și acest lucru se rezolvă cumva prin noua lege sau rămâne în vigoare?
Corina Gaibu: „În noua lege această problemă nu este tratată, dar asta-i o problemă care trebuie să fie soluționată, și cea de birocrație și bariere instituționale la nivel de transmitere de gestionare a blocurilor de la întreprinderile municipale la asociații. Dacă aceste două mari probleme nu vor fi soluționate, inclusiv acest nou proiect de lege va fi sortit eșecului. Nu se vor putea nici în felul acesta înregistra ca și asociații fondul locativ vechi.”
Europa Liberă: Dacă prorietarii de locuinţe nu pot sau nu doresc să constituie şi să înregistreze o asociaţie de proprietari în condominiu, ce se poate întâmpla? Chiar astăzi Curtea Constituțională va examina cât de corect este ca cei care au proprietate comună în condominiu să fie obligați să devină membri ai asociațiilor de locatari.
Corina Gaibu: „În cazul în care majoritatea locatarilor din condominiu decid să înființeze această asociație, ceilalți, prin metode democratice trebuie să se supună deciziei majorității. Deci nu au de ales și nu pot să refuze participarea în cadrul condominiului. Dar se poate întâmpla ca nici măcar majoritatea să nu dorească să formeze această asociație și asta deja e altceva. În noul proiect de lege este prevăzut că dacă locatarii nu vor dori să înființeze o asociație, lor li se va delega, li se va numi un administrator privat, separat. Dar dacă ei vor dori ulterior, vor putea schimba.”
Europa Liberă: Ce se va întâmpla, de exemplu, dacă e să vorbim despre prevederile acestei noi posibile legi, ce se va întâmpla cu cei care nu vor putea sau dori să achite contribuția sau oricare altă plată datorată proprietarilor în condominiu? În presă s-a scris despre faptul că statul, ca și cum ar dori să pună pe umerii coproprietarilor povara cheltuielilor pentru întreținere.
Corina Gaibu: „Până la momentul actual exista o discriminare între forma de asociere privată, asociația în condominiu și forma de administrare prin intermediul întreprinderilor municipale. Blocurile care erau administrate de întreprinderile municipale sunt mai mult susținute de către bugetul de stat sau cel municipal, decât forma de administrare privată, care nu primesc nici un fel de susținere. Oricum, locatarii, nici într-un caz, nici în altul nu au opțiunea de a nu plăti. Chiar prin legea actuală, care este în vigoare, toți membrii condominiului sunt obligați să-și achite plățile de întreținere a spațiilor comune și de întreținere într-o stare tehnică acceptabilă a blocului. În mod natural, ar fi și în interesul lor, nu este normal să nu participe pentru că se dezintegrează blocul dacă nu ai grijă de el.”
Europa Liberă: Ce i se va întâmpla rău platnicului, de exemplu?
Corina Gaibu: „În primul rând există un proces de judecată prin care neapărat va trece pentru a-l obliga să achite aceste plăți prin executorul judecătoresc. Membrii asociației ar putea intenta un proces de obligare a înstrăinării imobilului, dacă el nu își onorează obligațiunile față de condominiu.”
Europa Liberă: S-a remarcat că una dintre carenţele proiectului de lege ar fi că acesta face posibilă intervenţia Guvernului în modul de administrare internă a sectorului privat? Despre ce este vorba, de fapt?
Corina Gaibu: „Într-adevăr, este o problemă mare că practic pe tot parcursul acestui proiect de lege, vedem că prin diferite articole se permite intervenția guvernului în modul de administrare al asociațiilor. Asociația în condominiu este o asociație privată, toți proprietarii dețin proprietate privată, apartamentele respectiv și spațiile comune, or prin prevederile proiectului de lege se admite ca guvernul să emită, să elaboreze regulamente și în acest fel să gestioneze relațiile interne a sectorului privat. Toate aspectele de control a sectorului privat, relațiile lor trebuie să fie guvernate exclusiv de prevederile legale generale, iar referința la regulamente de guvern trebuie să fie exclusă.”
