Egy egyszerű telekalakítással teljesen házon belülre kerülhetett volna a kormány jogilag Rákosrendezőn, nem kellett volna a főváros elővásárlási jogával foglalkoznia, csakhogy ez az apróság minden jel szerint elkerülte a dubaji befektetővel kötendő szerződést előkészítő jogászcsapat figyelmét – erről beszélt a Szabad Európának több, egymástól független forrás.
A múlt hét meglepetése volt, hogy a Kormányinfón Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter bejelentette: a kormány hagyja, hogy Budapest éljen elővásárlási jogával Rákosrendező megvételére, így nem azoknak az arab befektetőknek adja el, akikkel korábban nemzetközi szerződést kötöttek.
Elvileg nem kellene meglepetésként hatnia annak, hogy egy adásvételi szerződés során az egyik fél él jogszabályban és szerződésben garantált jogosultságával, de ebben az esetben a lehetséges beruházás körülményei miatt senki nem számított rá, hogy végül valóban a fővároshoz kerül a XIII. és XIV. kerületben található, összesen 85 hektáros terület.
A kormány január 20-án jelentette be, hogy – négy nappal korábban – aláírták az Egyesült Arab Emírségekben bejegyzett Eagle Hills befektetői csoporttal a Grand Budapestre keresztelt beruházási szerződést, amelyet a köznyelvben már rég mini-Dubaj, maxi-Dubaj vagy Rákos-Dubaj néven emlegetnek. Az egyezség alapjául szolgáló nemzetközi szerződésből kiderül, hogy a kormány az állam mint tulajdonos nevében – a terület a MÁV-é – nemcsak azt vállalta, hogy kiemelt kormányzati beruházássá nyilvánítja a Grand Budapestet, de gyakorlatilag azt is, hogy a befektető kéréseinek megfelelően alakítja a területre vonatkozó szabályozást. Ezután jelentek meg azok a hírek, hogy az arab tulajdonosok akár ötszáz méteres felhőkarcolót is felhúzhatnának Rákosrendezőn.
Nem oda Buda(pest)
Karácsony Gergely ezután jelentette be, hogy a főváros élni kíván a terület megvásárlására vonatkozó elsőbbségi jogával. Ezt Sára Botond, a fővárosi kormányhivatalt vezető főispán (volt fideszes polgármester) még úgy kommentálta, hogy „Karácsony Gergely javaslata veszélyes”, és jobb lenne, ha a Fővárosi Közgyűlés szépen megszavazná a kormány akaratát. A Magyar Nemzeti Vagyonkezelő és a Nagy Márton vezette Nemzetgazdasági Minisztérium azonban már egyértelműen kijelentette, hogy az elővásárlási jogot szerintük felülírja a nemzetközi szerződés, pontosabban ennek értelmében a terület csak annak adható el, akit az arab állam a magyar kormány hozzájárulásával kijelölt.
Ehhez kapcsolódóan: Ezermilliárdokból kifényesített rozsdaövezet.
Lázár János építési és közlekedési miniszter azt mondta: a főváros akkor élhet elővásárlási jogával, ha „bemutat egy ötezermilliárd forint értékű fedezetet”, ami egyenlő az Eagle Hills terveinek volumenével. (Konkrét, forintosított vállalásokat nem tartalmazott sem a nemzetközi megállapodás, sem az adásvételi szerződés.)
Mivel a kormány részéről január 20-tól folyamatosan ez volt a kommunikáció, valóban meglepetésként hatott, amikor Gulyás Gergely majdnem három héttel később, február 6-án bejelentette, hogy a kormány akceptálja a főváros elővásárlási jogát, így Budapesttel állapodik meg az adásvételről, erről pedig már az arab felet is tájékoztatták. Érdemi magyarázat azóta sincs.
Rugalmas elszakadás
2010 óta számos példát láttunk ilyesmire: Schmitt Pálnak is azután kellett plágiumügye miatt lemondania 2011-ben a köztársasági elnöki posztról, amikor kiderült, hogy az illegális másolás és azt azt követő magyarázkodás még a kormánypárt szavazóiban is negatív reakciót keltett; a Fidesz egészen addig kiállt mellette. A vasárnapi boltzár, az internetadó, a választási jogosultság előzetes regisztrációhoz kötése vagy a felsőoktatási keretszámok szűkítése mind-mind azután került a politikai süllyesztőbe, hogy a Fidesz prominensei előbb a legmagasabb szinten vetették fel, érveltek mellettük heteken át a nyilvánosság előtt, majd belátták, hogy az elképzelések vállalhatatlan népszerűségvesztéssel járnának.
Ehhez kapcsolódóan: Így születne újjá Rákosrendező a főváros tervei szerint
Egyelőre ugyanakkor Rákosrendezőről ilyen belső felmérés még nem került a nyilvánosság elé, és kormánypárti nyilatkozatok sem utalnak arra, hogy ez lenne/lett volna a helyzet. (Korábban, a vasárnapi boltzár vagy a választási regisztráció esetében egy-egy kormánytag nyíltan elismerte, hogy „nem sikerült meggyőzni az embereket” elképzelésük helyességéről.) Széles körben elterjedt interpretáció, hogy ez az egész egy csapda, valami biztosan van a döntés hátterében, amit még nem lépett meg a kormány, amivel lehetetlen helyzetbe hozza a fővárost.
Több, egymástól független forrásunk (köztük egy magas rangú városházi tisztviselő és egy vasúti vezető) arról beszélt a Szabad Európának, hogy a legnagyobb valószínűség szerint a kormány egy faék egyszerűségű jogügylettel megelőzhette volna a számára nyilvánvalóan nemkívánatos fordulatot Rákos-Dubaj ügyében. A kulcsszó a telekalakítás lett volna. A Válasz Online január 21-i cikke részletesen bemutatja a szóban forgó részt. E szerint a 85 hektárnyi terület valójában hét, önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlanból áll, ebből öt tisztán állami tulajdonú, kettő azonban nem. Az egyikben a Stockton Zrt. nevű magáncég a résztulajdonos – erről később még részletesen írunk.
Tüske a köröm alatt
A másikról ezt írja a Válasz Online: „A szóban forgó telek a szerződés szerinti 5-ös számú ingatlan, 29834/13 számú hrsz. Természetben jó nagy területről beszélünk a Rákos-pataktól kifelé, 672 ezer négyzetméterről. Jelentőségét mutatja, hogy a teljes vételárból 20,6 milliárd erre a telekre esik, vagyis az egésznek közel a fele. A fővárosi tulajdonú ingatlant ebből /A jelzéssel jelölték, tulajdoni lapja szerint ez egy kisebb épület, amely korábban a FŐTÁV-KOMFORT Kft. nevű leányvállalaté volt, és fűtőerőműként szolgál.”
A közölt képen jól látszik, hogy a fűtőerőmű területe elenyésző a teljes értékesített telekhez képest, mégis végül ennek révén szerezhette meg Rákos-Dubajt a főváros. A kormány korábban bármikor megtehette volna, hogy jutányos ajánlatot tesz a fővárosnak, egyszerűen megvásárolja az ingatlant – persze a tulajdonjogváltás ellen szól, hogy a működő fűtőerőműre nyilván szüksége van a BKM-nek.
Ehhez kapcsolódóan: Belgrádban lassan elkészül az ottani mini-Dubaj – ez várhatott volna Budapestre.
Itt kerül képbe a már említett telekalakítás. Ez egy olyan jogi művelet, amelynek eredményeképpen egy nagy telekből több kisebb, önálló helyrajzi számmal bíró területet alakítanak ki a tulajdonosok – ez persze több tulajdonos esetén feltételezi az érintettek együttműködését. A telekalakítás feltétele, hogy az illetékes kormányhivatal is hozzájáruljon, ehhez pedig mindenekelőtt az kell, hogy az újonnan kialakított telkek megfeleljenek az adott területre vonatkozó rendezési terveknek.
Előre gondolkodni
Vagyis a tulajdonosoknak először ezt kell tanulmányozniuk, majd egy földmérővel olyan változási vázrajzot készíttetniük, amely megfelel az igényeiknek és a rendezési tervnek is. A kormány megtehette volna, hogy az osztatlan közös tulajdonú, 29834/13 helyrajzi számú telek esetében felajánlja a fővárosnak, hogy telekalakítás keretében legyen egy önálló területe a fűtőháznak saját helyrajzi számmal. Egy ilyen ügyletekkel foglalkozó ügyvéd szerint Budapesten a rendezési terv szerint ezer négyzetméter az önállóan létrehozható telkek minimális területe – ennyit bőven megért volna a kormánynak akár ingyen is átadni a fővárosnak, hogy leválassza a fűtőházat a tervezett Rákos-Dubajról, és ezzel a fővárosnak megszűnjön az elővásárlási joga az egész területre. Már említett forrásaink egyöntetűen biztosra vették, hogy ha jó időben tesz ilyen ajánlatot a kormány az állam nevében, Budapest vezetése igent mondott volna rá.
Persze ehhez valóban jócskán előre kellett volna gondolkodni, hiszen egy telekalakítás időtartama a már említett ügyvéd szerint még az érintettek teljes egyetértése esetén is legalább egy év, egyszerűen azért, mert a közművektől kezdve a kormányhivatalon át a végső szót kimondó földhivatalig végig kell járni a procedúrát, és ez ma Magyarországon ennyi időbe telik.
Ehhez kapcsolódóan: „Hogy pénz cirkuláljon a lefulladt klientúrahálózatban.”
Egy forrásunk szerint azonban a háttérben már bőven folytak az előzetes tárgyalások az Eagle Hillsszel, amikor a főváros is tudomást szerzett róla, vagyis lett volna idő az ajánlattételre a városvezetés felé, és a telekalakítási procedúra elindítására is. Felmerül a kérdés, hogy miért nem történt meg, elvégre a kormány szándéka nyilvánvalóan az volt, hogy a telket az arab befektetőknek értékesítse. Ahogy a 444.hu megírta, a megállapodást és az adásvételi szerződést a Nagy Mártonhoz köthető Takács, Kiss és Társai Ügyvédi Iroda intézte – ők korábban is számos nagy közbeszerzésben működtek közre a Nemzetgazdasági Minisztériumban –, javasolhatták volna ezt a megoldást a kormánynak. Természetesen ugyanúgy felmerül kérdésként, hogy a kormány jogászai javasolták-e ezt, és ha igen, az illetékesek miért nem éltek vele.
„Érdekes profilváltások várhatók a NER-ben”
A telekalakítást ráadásul még így sem spórolta meg az állam. Erre Vitézy Dávid, a Podmaniczky Mozgalom vezetője is felhívta a figyelmet nemrég egy Facebook-bejegyzésében, hiszen az államnak le kell választania a MÁV vasútforgalomhoz szükséges területeit. Az előzetes telekalakítással forrásaink szerint a kormány azt is megtehette volna, hogy különböző besorolású (zöldterület, építési terület stb.) telkeket hoz lére, így előre szabályozhatta volna, hogy a befektető milyen keretek között fejlesszen – feltéve, hogy ez valaha is a szándékában állt.
Azt, hogy a kormány szándéka egyértelműen az arab befektetők felé történő értékesítés volt, forrásaink evidenciaként kezelik. Szerintük a legfontosabb szempont, hogy mára Budapesten nem maradt komolyabb nagyságrendű ingatlanberuházás, amely megrendelést biztosítana a NER-közeli építőcégeknek. Jelenleg kettő zajlik: a BudaPart a Rákóczi híd budai hídfőjénél (amelyben csak az új MÁV-székház építése 255 milliárd forintba kerül majd, többe, mint amit a vasúttársaság magára a vasút fejlesztésére költ), és a Dürer Park-projekt Zuglóban, amely százmilliárdos nagyságrendű.
„Gyakorlatilag elfogytak a megrendelések. Az irodaház-építések kifutóban, vasútfejlesztésre a közeljövőben nincs kilátás komolyabb volumenben, egyedül a gyorsforgalmiút- és autópálya-építés, -korszerűsítés fut még, de ez önmagában ennyi céget nem tart el, ahány kinőtt a piacon. Ezért én például arra számítok, hogy egy-két NER-közeli vállalkozás profiljában érdekes változásokra lehetünk figyelmesek a közeljövőben” – mondta egy iparági forrásunk. Erről beszélt Elemző című műsorunkban Lakner Zoltán is, aki szerint „azért lett volna szüksége a kormánynak a Rákos-Dubaj-beruházásra, hogy pénz cirkuláljon a lefulladt klientúrahálózatban”, de mivel a rendszer még mindig egy „legalizált autokrácia”, a kormány végül nem tehette meg, hogy egyszerűen figyelmen kívül hagyja a főváros elővásárlási jogát.
Említettük a Stockton Zrt.-t, amely szintén birtokol egy kisebb területet a 85 hektárból. Ez a BKM fűtőházához képest sokkal nagyobb, jól látszik a Válasz Online által közölt ábrán is. Jámbor András parlamenti képviselő kiderítette, hogy tíz nappal az arabokkal kötött szerződés aláírása előtt Halkó Gabriella tulajdont szerzett a cégben; ő Habony Árpád gazdasági érdekeltségeinek rendszeres jogi képviselője. Forrásaink szerint ez már „csak egy utolsó kísérlet lehetett arra, hogy a fővárost valahogy mégis kigolyózzák az egész ügyből”, de az arab befektetők visszalépése miatt végül semmi nem történt. Legalábbis egyelőre, bár Gulyás Gergely a Kormányinfón kizártnak tartotta, hogy a Stockton éljen jogosultságával, ami – hiszen magáncégről van szó – sajátos kijelentés volt.
Az ügyben kerestük az állam részéről illetékes ÉKM-et, — ahonnan azt válaszolták, hogy a kérdésben "a minisztérium nem rendelkezik információkkal" , valamint a Takács, Kiss és Társai Ügyvédi Irodát is, ha válaszolnak, közölni fogjuk.
