Земля і люди: як вплине ринок землі на фермерів, агрохолдинги і на простих селян

1 липня в Україні починає діяти ринок землі: українці тепер можуть продавати одне одному ділянки сільськогосподарського призначення, наразі – до 100 гектарів в одні руки. Уряд і експерти сподіваються, що ринок землі сприятиме інвестиціям, розвитку українського села та наповненню бюджету. Аграрії, від малих фермерів і до великих компаній, готуються до нових витрат і до викликів, пов’язаних з можливим перерозподілом аграрних земель в Україні. Між тим, селяни-власники паїв здебільшого не поспішають їх продавати, адже за прогнозами земля в Україні дорожчатиме. Радіо Свобода поговорило про ринок землі з аграріями, з Мінагрополітики та з профільними експертами.

Фермер з села Згурівка Броварського району Олександр Чубук обробляє трохи більше 400 гектарів землі. Майже вся вона орендована у місцевих мешканців та в держави. Він починав одним з перших на Київщині, ще перед здобуттям Україною Незалежності. І за 32 роки фермерства чого тільки не спробував.

«Займаємося тим, що любимо, що подобається. У нас є класичне вирощування польових культур, експортно орієнтованих, які тримають все господарство на плаву. За рахунок грошей, що заробили на полі, розвиваємо інші бізнеси. Наприклад, ягідництво: вже маємо посадки полуниці, ожини, лохини», – показує аграрій своє господарство Радіо Свобода.

«Намагатимемося купити землю попри все, щоб зберегти господарство»

Крім пшениці, олійних культур та невеличкого баштану, Олександр Чубук вирощує у теплицях ягоди та ранні овочі, заклав сучасний шпалерний сад та тепличний виноградник, а кілька орендованих паїв засіяв травами, і розводить там овець та європейські м’ясні породи корів.

До роботи долучилися дружина та два сини фермера. Один відповідає за ягідники, сад та овочі, інший – за тваринницький напрям. Зараз на полі ревуть трактори: косять, підсушують і складають у тюки поживну суміш для худоби. Фермер поспішає, щоб встигнути до дощів. Але думати доводиться не лише про раціон худоби, про майбутній врожай пшениці та про виноград, що вже потребує обрізки.

Олександр Чубук готується до запровадження ринку землі: якщо дехто з його пайовиків захоче продати свої наділи, він робитиме все, щоб викупити їх та зберегти виробництво. Конкуренція з великим аграрним бізнесом буде жорсткою, очікує фермер.

«Якщо я 30 років, починаючи з нуля, працював, вирощував продукцію, щоб заробити на новий трактор, плуг, культиватор, сівалку і так далі… Як я можу конкурувати з людьми, які 30 років грабували країну? Але ми думаємо про те, як зберегти своє землекористування. Якщо пайовики, в яких я орендую землю, будуть своє продавати, ми будемо старатися за будь-яких фінансових ситуацій цю землю купити, щоб зберегти своє господарство», – запевняє Олександр Чубук.

Оскільки діти фермера планують продовжити працювати на землі, то він навіть не розглядає варіанту відмовитися від боротьби за землю, яку орендує та обробляє.

«Моїх діти хочуть і будуть працювати. Тому я впевнений, що так просто ми цим олігархам не здамося. Ми боротимемося до кінця. Якщо вони захочуть просто скупити цю землю, їм це точно не вдасться»,– переконаний Олександр Чубук.

«Мало що зміниться. Але посилиться конкуренція»

Як ринок землі змінить роботу найбільших гравців аграрного сектору, які обробляють більшість полів та є головними виробниками і експортерами продовольства в Україні?

Радіо Свобода звернулося до одного з них – агроіндустріального холдингу МХП, який входить до Топ-5 компаній за площею ріллі та виробляє понад половину м’яса птиці в Україні. Менеджери компанії поспілкувалися з Радіо Свобода поблизу села Селище на Київщині, на полі, яке є типовим для ПрАТ МХП: воно взяте в довгострокову оренду в місцевих селян-пайовиків та засіяне соєю, що піде на корм для птиці. Директор виробничого підрозділу «Селище» ТОВ «МХП-Агро-С» Олександр Бондаренко розповідає, як компанія дотримується сівозміни, захищає поля від шкідників та дбає про підвищення родючості. Втім, головна витрата – це орендна плата за землю разом з податками. Вона становить не менше половини собівартості врожаю, каже він.

Компанія МХП обробляє близько 370 тисяч гектарів ріллі. Орендує в селян-пайовиків приблизно три чверті своїх полів, решту бере в оренду в держави. Запуск першого етапу ринку землі мало що змінить у роботі агрохолдингу, припускає керівник відділу аналізу та адміністрування МХП Павло Мороз. Але він не виключає, що з'являться додаткові труднощі в роботі.

«Для нашої компанії глобально нічого не зміниться. Єдине, з чим можемо стикнутися, і що прогнозуємо – це конкуренція, що може впливати на нас. Тому що дрібні, середні, а то й великі компанії, в структурі власності яких немає іноземців, зможуть купувати землю, яка є в користуванні компанії МХП, пояснює співрозмовник Радіо Свобода.

Керівник аналітичного відділу компанії додає, вона готова до цього. Водночас запуск земельного ринку, на думку Павла Мороза, прискорить зростання орендної плати за землю. А вона вплине на вартість кормів для птиці, а отже, і на ціну готової курятини. Яка в Україні є важливим соціальним продуктом.

«Той орендодавець, який захоче продати землю – ми готові вступити з ним у перемовини, аби переукласти договір оренди на нових умовах, – запевняє представник агрохолдингу. – Ми прекрасно розуміємо: якщо наразі орендна плата для нас становить 150-170 доларів за гектар (в гривневому еквіваленті, з податками) то в умовах конкуренції вона може легко доходити (а подекуди–вже доходить) до показника 200 доларів за гектар».

Ринок землі по-українськи: яким він буде?

Українське законодавство передбачає кілька етапів земельної реформи. Ми наводимо їх на основі тексту закону про ринок землі та коментарів, які надав Радіо Свобода міністр аграрної політики Роман Лещенко.

• З 1 липня 2021 року:

Отримують право купувати і продавати землю громадяни України (як фізичні особи). Одна людина може володіти не більше ніж 100 гектарами землі аграрного призначення.

Нотаріус, який оформлюватиме продаж, перевірятиме, чи не перевищив покупець 100-гектарний ліміт, чи не перебуває він під санкціями та чи має право власник землі продавати її.

При цьому державні орні землі не підлягають продажу.

​

• З першого січня 2024 року:

Ліміт збільшується до 10 тисяч га в одні руки, і право купувати землю отримують юридичні особи, якщо серед їхніх власників немає іноземців. При цьому не зможуть купувати землю банки, однак вони отримуватимуть її як заставу за кредитами, і мусять упродовж двох років продати її на торгах.

• Якщо всеукраїнський референдум дозволить продавати землю іноземцям:

Таке право набудуть юридичні особи з іноземним капіталом. Однак останні соцопитування свідчать, що понад дві третини українців – проти продажу іноземцям українських аграрних земель.

Однак не зможуть купувати українські поля, пасовища й сади компанії, пов'язані з країною-агресором. Іноземцям не продадуть землю, розташовану ближче за 50 кілометрів від кордону. Також не стануть учасниками ринку ті компанії, чийого власника неможливо встановити: наприклад, якщо він зареєстрований в офшорах.

Законодавство про ринок землі передбачає певні правила та запобіжники, які захищають інтереси власників землі і тих, хто цю землю обробляє, пояснює в коментарі Радіо Свобода міністр аграрної політики Роман Лещенко.

«Якщо власник земельного паю, який є в оренді, захоче продати його, він має звернутися до нотаріуса, який повинен повідомити про це орендаря. За два місяці орендар вирішує, чи купуватиме він цей пай. Якщо відмовляється купувати – власник продає її іншим особам. Але тут є суттєве обмеження. Повноцінно розпоряджатися цією землею без обтяження орендою можна буде після того, як закінчиться договір оренди», – зауважує міністр.

Водночас орендар (фермер чи агрофірма) або той, кому він передав переважне право на її викуп, може сам запропонувати власнику продати її, пояснюють в Мінагрополітики.

Щоб землю не почали скуповувати задешево до 2030 року ціна земельної ділянки не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. В середньому по Україні така оцінка дещо менша ніж 30 тисяч гривень за гектар, пояснює Роман Лещенко.

«Та модель ринку земель, яка запроваджується в Україні, повністю виключає ризики надмірної концентрації землі у власності», – підсумовує посадовець.

Що думають власники паїв?

Близько 90% власників земельних паїв не збираються їх продавати в найближчі три роки, на такі результати соціологічних досліджень посилається «Український клуб аграрного бізнесу».

Чи збережуть фермери доступ до землі, яку нині обробляють? Це залежить не лише від закону, а й від настроїв селян – власників паїв, визнає Олександр Чубук.

«Пайовики є різні. Більшість розуміють, що продавати свою землю – це остання справа. І продавати не збираються. Але ж у людей є різні ситуації. У мене за рік таких буває до десятка. Приходить людина, каже: біда в сім’ї. Потрібна операція, коштує 100 тисяч. Дайте мені ці гроші, чи купіть у мене землю, чи що-небудь зробіть».

Всі ті пайовики, з якими поговорило Радіо Свобода, продавати свої гектари поки не збираються. Якщо не оброблятимуть самі, то вигідно здаватимуть в оренду, ділиться планами жителька Згурівки і орендодавець фермера Олександра Чубука Лідія Бенюх.

«Купувати землю (додатково до наших паїв) ми не можемо, оскільки ми пенсіонери. А свої паї здаємо в оренду фермеру Олександру Чубуку з першого дня. Я особисто, чоловік і наші діти – дуже задоволені… А про ринок землі, я вважаю, що це злочин великий проти народу», обурюється селянка. Вона боїться що частина людей може продати свою землю та просто пропити кошти, а частина втратити її через обман та шахрайство.

Пані Лідія також розповіла, що за оренду яких її родина отримує суму, зіставну з річною пенсією.

Тим часом 54% опитаних українців висловлюються проти запровадження ринку землі, 31% підтримують цю ідею, такі дані наводить соціологічна група «Рейтинг».

Інвестиції, наповнення бюджету і доходи селян

Ринок землі має принести європейські правила гри в український аграрний сектор, визнають сільськогосподарські експерти.

Так, кроком у правильному напрямку вважає запуск першого етапу ринку землі колишній заступник міністра агрополітики, радник президента «Українського клубу аграрного бізнесу» Володимир Лапа. За його словами, Україна зможе оцінити перевагу ринку, врахувати помилки і тоді розширювати можливості обігу аграрних земель в Україні. Тим часом, зауважує він, виграють навіть ті власники паїв, які їх не продаватимуть в найближчі роки: зростатиме і вартість землі, й плата за її оренду.

Зі свого боку, голова Комітету економістів України Андрій Новак припускає, що завдяки ринку землі може призупинитися економічне падіння в аграрному секторі, однак закликає не перебільшувати ефекту від цих змін.

«На те, що завдяки ринку землі Україна переживе економічний бум, я би не розраховував. Тим більше, що Україна не готова до ринку ні по кадастрах, ні по процедурах купівлі-продажу, не готові до продажу землі власники паїв, а фермери не готові купувати її у фінансовому плані», – пояснює економіст.

Представник компанії МХП Павло Мороз вважає, що рішення про запуск ринку землі є «політично та економічно правильним», оскільки дає право власникам землі розпоряджатися нею на свій розсуд. Водночас він закликає врахувати й інтереси тих компаній, які мають іноземних співвласників та працюють в Україні багато років.

Фермер Олександр Чубук, попри свої побоювання щодо недоброякісної конкуренції на ринку землі, вважає право власності, як і гарантовану довгострокову оренду, умовою для «довгих» інвестицій: в теплиці, зрошування, в сади та виноградники.

«Для того, щоб саджати багаторічні насадження, ставити теплиці потрібна гарантія на землю. Бажано, щоб земля була у приватній власності, бо це з далекою перспективою робиться. Або принаймні в довгостроковій оренді. Теплиця, в якій ви зараз перебуваєте, і ще 10 теплиць поруч – це оренда на 49 років», – говорить аграрій, показуючи Радіо Свобода свої тепличні виноградники. Землю під ними він хотів би купити в першу чергу, якщо пайовики надумають її продавати.

Міністр аграрної політики Роман Лещенко очікує, що ринок землі збільшить прибутки українського села та поліпшить наповнення бюджету. А селяни зможуть отримувати під свою землю кредити та більше вкладати в неї.

«Аграрний сектор стане рушійним в наповнені ВВП. При продажі землі держава отримуватиме мито, податок з доходів фізичних осіб, військовий збір. З проведеною інвентаризацією, збільшенням вартості землі, детінізацією урожаїв, ми збільшимо надходження в бюджет в рази. Але найголовніше навіть не це, а те, що ринок дасть можливість для розвитку тих видів сільськогосподарського виробництва, які передбачають необхідність великих інвестицій в землю, і праці, і капіталу», – очікує посадовець.

Він уточнює, що власність на землю заохочуватиме закладати на ній сад, виноградник, ягідник, будувати потужності з переробки і меліоративні системи.

«Такі види використання землі створять на селі додаткові робочі місця, молоді не доведеться виїжджати на заробітки до міста або за кордон», – підсумовує міністр.

Витрати, рейдерство і перерозподіл землі

• Рейдерство в аграрному секторі є і зараз, однак в умовах ринку землі арсенал рейдерів зростає, визнають як великі, так і малі агровиробники. Один зі способів рейдерства, про який вони згадують, – махінації в земельному кадастрі.

Втім, Володимир Лапа констатує, що рейдерство в АПК існувало й раніше, і не залежало від наявності чи відсутності ринку землі.

• Додаткові витрати на купівлю землі означатимуть, що виробник не вкладе ці кошти в нову техніку та технології, вважають представники ПрАТ МХП.

Всі ті, хто обробляють землю, не зможуть стати її власниками: або через іноземних акціонерів, або через ліміт «100 гектарів в одні руки», який є значно меншим за середню площу землі, яку обробляє агропідприємства в Україні, пояснює Володимир Лапа.

• Чинні обмеження і правила можуть спричинити хаос на ринку землі та перешкоджатимуть розвитку аграрного сектору, попереджає заступниця директора компанії «ПроАгро Груп» Марія Колесник.

«Положення закону про те, що в наближчі два роки у ринку землі можуть брати участь лише фізичні особи, а також обмеження площ не дадуть поштовху для розвитку в нинішніх умовах аграрного ринку. Україна – не маленька країна, де домінують малі фермери. Основний внесок у розвиток галузі дають середні та великі підприємства. Вони, як юридичні особи, позбавлені права купувати землю, і це внесе певний хаос», – попереджає експертка.

• Поле для корупції.

Позитивом є норма про переважне право орендаря на викуп землі, але можливість передавати це право створює корупційні ризики та інші загрози, особливо на тлі корумпованої судової системи, пояснює експертка.

• Імовірність нецільового використання купленої землі: експерти не вважають, що закон містить достатні запобіжники від цього.

Який підхід найкращий?

Тут думки співрозмовників Радіо Свобода різняться. Якщо селяни-пайовики здебільшого не хочуть скористатися правом продавати свою землю і бояться обману, то влада і експерти вважають оптимальним підходом поетапну земельну реформу і розширення можливостей на ринку землі.

Великі аграрні підприємства пропонують скоригувати законодавство, щоб всі учасники ринку мали рівні можливості. Про це, зокрема, говорить представник МХП Павло Мороз.

«Я вважаю неправильним, що компанія, в якій є іноземні інвестори, продукція якої продається в понад 80 країн світу, позбавлена легального права купувати землю. Інша річ, що нам не цікаво інвестувати в землю, значно цікавіше інвестувати в технології, у виробництво та якість продукції».

Між тим, невеликі фермери виступають за те, щоб ринок землі враховував їхні інтереси і захистив у конкурентній боротьбі з великим капіталом. Так, фермер Олександр Чубук сподівається, що влада продовжить дію норми «100 га в одні руки», щоб малі та середні виробники встигли викупити землю, яку обробляють.

«Я дуже хотів би, щоб ці закони про ринок землі перш за все дали можливість фермеру викупити землю постійного користування (в держави) і довгострокової оренди. Щоб мати гарантію, що твої діти і внуки на цій землі будуть продовжувати свою справу», – сподівається Олександр Чубук.

За для обміну досвідом він об'їздив низку країн світу. І відтак пропонує орієнтуватися не на латиноамериканську модель ринку та домінування латифундій, а на стимулювання малих та середніх аграріїв за прикладом ЄС.

«Стара Європа розумна, вона хоче мати і підтримує свого фермера. Тому що фермер – це не просто бізнес, це спосіб життя. Він цю землю обробляє. Він на ній заробляє. Він її оберігає, бо це його земля. Він її захищає, коли потрібно! Так збудовано господарство у старій Європі. І ми маємо це розуміти, якщо ми будуємо країну», – закликає фермер.

Скільки землі в Україні?

В Україні 42,7 мільйони гектарів землі аграрного призначення, тоді як загальна площа держави – 60,3 мільйони га, такі дані наводить Державний геокадастр. З них близько 31,1 мільйонів гектарів – приватні землі, передовсім паї селян, які відтепер можна купувати або продавати. У державній та комунальній власності – понад 10,5 мільйонів гектарів, і цю землю продавати не можна. Також трохи більше мільйона гектарів – землі аграрного призначення, які дозволяли продавати й раніше: зокрема, це ділянки під індивідуальне та колективне садівництво (дачі).

До запуску ринку землі українці могли отримувати аграрну ділянку у власність шляхом обміну, або в якості спадку, такі можливості зберігаються і нині.