«Низький старт» ринку землі: чи буде користь для селян та для економіки

Українці купували і продавали землю аграрного призначення близько 8 тисяч разів, свого власника змінили майже 17 тисяч гектарів. Такою є активність ринку землі в Україні від моменту його запуску. За словами фермерів, зараз викуповують землю в селян-пайовиків переважно ті, хто її обробляє. Втім, ринок землі стане потужним економічним стимулом для галузі лише з 2024 року, коли на ньому зникне частина обмежень, вважають експерти, а також представники великих агрохолдингів. Радіо Свобода наводить основні факти про ринок землі аграрного призначення в Україні та про його вплив на економіку.

7891 угоду купівлі-продажу сільськогосподарської землі уклали українці, починаючи з 1 липня. За ці півтора місяця було продано 16 1618 гектарів. Такі дані наводить Мінагрополітики. За його інформацією, найбільшу площу землі встигли продати у Полтавській, Харківській, Дніпропетровській, Кіровоградській та Херсонській областях, а за кількістю укладених угод (понад тисячу) лідирує Київщина.

Наразі купувати землю мають право лише громадяни України, причому не більше ніж 100 гектарів в одні руки. І якщо власник паю надумав його продати, то пріоритетне право на викуп має той, хто його обробляє.

Згідно з законом, ситуація зміниться з початку 2024 року, коли ліміт збільшать до 10 тисяч га, а на ринок землі пустять юридичних осіб.

Хто нині купує землю в Україні

Переважна більшість земельних угод – це найчастіше узаконення домовленостей, яких досягли аграрії та селяни-орендодавці раніше, до запуску ринку землі, пояснює в розмові з Радіо Свобода фермер з Харківщини Віталій Львов, який є віцепрезидентом Союзу сільськогосподарських та обслуговуючих кооперативів України.

«Ринок запрацював, аде досить мляво. Поки що важко сказати, як далі буде розвиватися процес. Фермери не надто активно купують паї. Укладені угоди переважно стосуються ділянок, які вони мають в оренді. Найчастіше таким чином узаконюють раніші домовленості про продаж», – каже аграрій.

За словами Віталія Львова, фермери зацікавлені в купівлі землі, яку обробляють, оскільки прагнуть зберегти свій «земельний банк». Однак їх стримують три чинники: власники паїв не поспішають продавати їх, бо розуміють, що земля дорожчатиме. У фермерів недостатньо вільних коштів. Процес могли би прискорити дешеві доступні кредити для аграріїв (від 5 до 10% річних), але наразі їх немає, уточнює віцепрезидент Союзу сільськогосподарських та обслуговуючих кооперативів України.

«Ніхто з фермерів і не думає скупити по 100 га за найближчі два роки», – оцінює ситуацію Віталій Львов.

Про те, що українські аграрії зацікавлені зберегти землю, яку обробляють, говорить і фермер з Київщини Олександр Чубук. Він також говорить, що невеликих аграрних виробників обмежує дефіцит коштів. І тому закликає владу продовжити обмеження, яке діє: право на купівлю аграрних земель мають лише фізичні особи, до ста гектарів в одні руки.

«Якщо я 30 років, починаючи з нуля, працював, вирощував продукцію, щоб заробити на новий трактор, плуг, культиватор, сівалку і так далі… Як я можу конкурувати з людьми, які 30 років грабували країну? Але ми думаємо про те, як зберегти своє землекористування. Якщо пайовики, в яких я орендую землю, будуть своє продавати, ми будемо старатися за будь-яких фінансових ситуацій цю землю купити, щоб зберегти своє господарство», – запевняє Олександр Чубук.

Якщо викуповувати землю в пайовиків, то основним пріоритетом є ділянки з теплицями та багаторічними насадженнями – садами й виноградниками, уточнює фермер. Таким чином, на його думку, аграрій може захистити свої інвестиції.

Інакше дивляться на ситуацію представники великих агрохолдингів. На їхню думку, їх несправедливо усунули з земельного ринку.

Керівник відділу аналізу та адміністрування компанії МХП Павло Мороз не виключає, що з активізацією ринку землі в агрохолдингу з’являться додаткові труднощі в роботі. Зокрема, через те, що він має іноземний капітал у структурі власності, а відтак не може викуповувати землю в своїх пайовиків, якщо вони захочуть її продавати.

«Єдине, з чим можемо зіткнутися і що прогнозуємо – це конкуренція, що може впливати на нас. Тому що дрібні, середні, а то й великі компанії, в структурі власності яких немає іноземців, зможуть купувати землю, яка є в користуванні компанії МХП, – пояснює співрозмовник Радіо Свобода. – Я вважаю неправильним, що компанія, в якій є іноземні інвестори, продукція якої продається в понад 80 країн світу, позбавлена легального права купувати землю. Інша річ, що нам нецікаво інвестувати в землю, значно цікавіше інвестувати в технології, у виробництво та якість продукції».

Український ринок сільськогосподарської землі передбачає три етапи

Ми наводимо їх на основі тексту закону про ринок землі
та коментарів, які надав Радіо Свобода міністр аграрної політики Роман Лещенко.

• Із 1 липня 2021 року:

Отримують право купувати і продавати землю громадяни України (як фізичні особи). Одна людина може володіти не більше ніж 100 гектарами землі аграрного призначення.

Нотаріус, який оформлюватиме продаж, перевірятиме, чи не перевищив покупець 100-гектарний ліміт, чи не перебуває він під санкціями та чи має право власник землі продавати її.

При цьому державні орні землі не підлягають продажу.

• Із 1 січня 2024 року:

Ліміт збільшується до 10 тисяч га в одні руки. І право купувати землю отримують юридичні особи, якщо серед їхніх власників немає іноземців. При цьому не зможуть купувати землю банки, однак вони отримуватимуть її як заставу за кредитами, і мусять упродовж двох років продати її на торгах.

• Якщо всеукраїнський референдум дозволить продавати землю іноземцям:

Таке право набудуть юридичні особи з іноземним капіталом. Однак останні соцопитування свідчать, що понад дві третини українців – проти продажу іноземцям українських аграрних земель.

Однак не зможуть купувати українські поля, пасовища й сади компанії, пов'язані з країною-агресором. Іноземцям не продадуть землю, розташовану ближче за 50 кілометрів від кордону. Також не стануть учасниками ринку ті компанії, чийого власника неможливо встановити: наприклад, якщо він зареєстрований в офшорах.

Запобіжники від рейдерства та зловживань: чи цього достатньо

Законодавство про ринок землі передбачає певні правила та запобіжники, які захищають інтереси власників землі і тих, хто цю землю обробляє, пояснює в коментарі Радіо Свобода міністр аграрної політики Роман Лещенко.

«Якщо власник земельного паю, який є в оренді, захоче продати його, він має звернутися до нотаріуса, який повинен повідомити про це орендаря. За два місяці орендар вирішує, чи купуватиме він цей пай. Якщо відмовляється купувати – власник продає її іншим особам. Але тут є суттєве обмеження. Повноцінно розпоряджатися цією землею без обтяження орендою можна буде після того, як закінчиться договір оренди», – зауважує міністр.

Водночас орендар (фермер чи агрофірма) або той, кому він передав переважне право на її викуп, може сам запропонувати власнику продати її, пояснюють у Мінагрополітики.

Щоб землю не почали скуповувати задешево, до 2030 року ціна земельної ділянки не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. В середньому по Україні така оцінка дещо менша ніж 30 тисяч гривень за гектар, пояснює Роман Лещенко.

«Та модель ринку земель, яка запроваджується в Україні, повністю виключає ризики надмірної концентрації землі у власності», – підсумовує посадовець.

Віталій Львов, зі свого боку, визнає, що наразі перекупники майже не беруть участі у земельному ринку, а середня вартість продажу землі близька до її нормативно-грошової оцінки в конкретному регіоні.

Втім, рік від року земля дорожчатиме, і паралельно зростатиме орендна плата за неї, прогнозують фермери, з якими поговорило Радіо Свобода.

Між тим, ліміти і обмеження, які наразі передбачає ринок землі в Україні, наразі унеможливлюють позитивний економічний ефект від реформи, попереджають експерти.

Експерти: щоб пожвавити економіку – треба допустити на ринок землі юридичних осіб

Декілька тисяч угод та близько 17 тисяч гектарів, проданих за півтора місяця – це «мізер», який не дасть суттєвого економічного ефекту для України, наголошує в розмові з Радіо Свобода виконавчий директор «Економічного дискусійного клубу» Олег Пендзин.

«З моєї точки зору, жодного економічного ефекту немає. Лише коли на ринок вийде юридична особа – в ньому з'явиться якась логіка. А до цього – немає чого коментувати. Хоча влада й одягає рожеві окуляри (щодо ефекту від ринку землі)», – говорить Олег Пендзин.

Схожі оцінки робить і заступниця директора компанії «ПроАгро Груп» Марія Колесник. Вона вважає закономірною невелику активність ринку землі: до 8 тисяч угод за перші півтора місяця.

«Цей результат є закономірним. Оскільки ті обмеження, які є на сьогодні, не дають підстав розраховувати на високу активність. Реальний ринок землі запрацює лише тоді, коли будуть зняті обмеження для юридичних осіб. Частковий економічний ефект ми отримаємо лише після січня 2024 року (коли на ринок допустять юридичних осіб, а ліміт виросте до 10 тисяч гектарів в одні руки – ред.). До того будуть лише незначні обсяги», – попереджає експертка.

В уряді налаштовані більш оптимістично.

Міністр аграрної політики Роман Лещенко очікує, що ринок землі збільшить прибутки українського села та поліпшить наповнення бюджету. А селяни зможуть отримувати під свою землю кредити та більше вкладати в неї.

«Аграрний сектор стане рушійним в наповнені ВВП. При продажі землі держава отримуватиме мито, податок з доходів фізичних осіб, військовий збір. З проведеною інвентаризацією, збільшенням вартості землі, детінізацією урожаїв ми збільшимо надходження в бюджет в рази. Але найголовніше навіть не це, а те, що ринок дасть можливість для розвитку тих видів сільськогосподарського виробництва, які передбачають необхідність великих інвестицій в землю, і праці, і капіталу», – зауважив посадовець у коментарі Радіо Свобода.

Він уточнює, що власність на землю заохочуватиме закладати на ній сад, виноградник, ягідник, будувати потужності з переробки і меліоративні системи.

«Такі види використання землі створять на селі додаткові робочі місця, молоді не доведеться виїжджати на заробітки до міста або за кордон», – підсумовує міністр.

Викладач Києво-Могилянської бізнес-школи Валерій Пекар натомість попереджає, що навіть після зняття частини обмежень на ринку землі (у 2024 році) помітний економічний ефект настане не раніше, ніж через кілька років.

«Основна ідея ринку землі – залучення інвестицій, щоб розвивалися не лише великі корпорації з зерновим господарством (які нині домінують в українському АПК – ред.), а й маленькі, нішеві. Швидко вони не розкрутяться. Економічний ефект від земельної реформи, яка ще й ухвалена в «обрізаному» вигляді, проявиться лише через кілька років. Швидкого і одномоментного результату не буде», – стверджує Валерій Пекар.

Низка експертів, серед яких і Марія Колесник, закликають владу мінімізувати обмеження на ринку землі.

«Положення закону про те, що в найближчі два роки у ринку землі можуть брати участь лише фізичні особи, а також обмеження площ не дадуть поштовху для розвитку в нинішніх умовах аграрного ринку. Україна – не маленька країна, де домінують малі фермери. Основний внесок у розвиток галузі дають середні та великі підприємства. Вони як юридичні особи позбавлені права купувати землю, і це внесе певний хаос», – пояснює експертка.

Потрібні судова реформа і посилення місцевих громад – експерт

Між тим, Валерій Пекар говорить і про інші чинники, які впливають на результативність ринку землі в Україні.

Він посилається на власне дослідження.

«У 2017 році ми проводили аналіз майбутніх сценаріїв розвитку ринку землі в Україні. Й визначили два ключові фактори, які формуватимуть майбутнє цього ринку. Обидва вони виявилися за межами аграрного сектору, – пояснює експерт. – Це судова реформа і посилення місцевих громад. Якщо ми проводитимемо судову реформу за європейським зразком та продовжуватимемо децентралізацію – з ринком землі все буде гаразд. Причому посилення місцевих громад є навіть важливішим, ніж судова реформа».

Суди «можуть бути далеко», тоді як місцева громада здатна прямо впливати на те, що відбувається на селі, уточнює аналітик.

Ринок землі у тому вигляді, в якому він діє в Україні, може спричинити ризики для галузі, попереджають експерти, опитані Радіо Свобода:

• Рейдерство в аграрному секторі. Воно мало місце і раніше, кажуть експерти, однак в умовах ринку землі арсенал рейдерів зростає.
• Додаткові витрати на купівлю землі, зазначають експерти, означатимуть, що виробник не вкладе ці кошти в нову техніку та технології.
• Чинні обмеження і правила можуть спричинити хаос на ринку землі та перешкоджатимуть розвитку аграрного сектору, зауважуть фахівці.
• Поле для корупції: позитивом є норма про переважне право орендаря на викуп землі, але можливість передавати це право створює корупційні ризики та інші загрози, особливо на тлі корумпованої судової системи, вважають експерти.
• Ймовірність нецільового використання купленої землі: експерти не вважають, що закон містить достатні запобіжники від цього.

1 липня офіційно стартував ринок землі в Україні. До 2024 року купувати сільськогосподарську землю можуть тільки фізособи-громадяни України з обмеженням в 100 гектарів. Закон про ринок землі забороняє купувати землю іноземцям. Питання продажу землі особам без українського громадянства та іноземцям вирішуватиметься тільки на загальнонаціональному референдумі.