Марьяна Торочешникова: В собственности россиян, по разным оценкам, находится около 82% всего жилого фонда страны. И в 2020 году всех этих собственников ожидает множество важных нововведений. Разобраться с тем, чего ждать владельцам жилой недвижимости в России в 2020 году, мне помогает адвокат Артем Сидоров.
Почти 80 миллионов человек в России – прямые собственники жилья. Все они, за редким исключением, обязаны платить налог на это имущество, и совсем скоро каждый собственник жилья получит обновленное налоговое уведомление, которое кого-то может и шокировать, ведь теперь налог на квартиру, например, может составить довольно ощутимую для семейного бюджета сумму.
До 2015 года налог на имущество физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости: в среднем по России она не превышала 500 тысяч рублей, поэтому и размер налога на недвижимость недовольства не вызывал. Но в 2014 году правительство решило, что правильнее будет рассчитывать налоги исходя из кадастровой стоимости объектов: она максимально приближена к рыночной, а в некоторых случаях даже превышает ее. Переходный период длился несколько лет, но с 1 января 2020 года все регионы должны считать налоги по-новому, исходя из кадастровой стоимости объекта.
Артем Сидоров: Вообще, кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, плюс-минус 20%. Иногда бывает, что она завышается, и в несколько раз. А инвентаризационная стоимость – это еще идет чуть ли не с советского законодательства, она определяется по сложной схеме, с учетом возраста здания, износа и прочего. Инвентаризационная стоимость нового дома, например, будет уже более приближена к рыночной, а если взять инвентаризационную стоимость квартиры, которая находится, скажем, в старом доме в центре Москвы, то там может быть во много раз больше рыночная стоимость, чем инвентаризационная.
В чем суть этой реформы, которая идет уже несколько лет? Ставки налога, в принципе, уменьшаются сами по себе, производятся какие-то вычеты, льготы, но при этом как база берется именно кадастровая стоимость. Налог в некоторых случаях может и не поменяться, если это новый дом, а в некоторых случаях увеличиться даже в два-три раза. Тут все зависит от того, как это все считалось.
Правительство решило рассчитывать налоги исходя из кадастровой стоимости объектов: она максимально приближена к рыночной, а в некоторых случаях даже превышает ее
Корреспондент: Чтобы не удивляться сумме налога на имущество, давайте посчитаем, сколько придется заплатить за свой дом, квартиру или комнату в России в 2020 году. Начнем с хороших новостей: не вся площадь вашей недвижимости облагается налогом на имущество. Чтобы снизить размер выплат, правительство предложило вычитать часть квадратных метров из общей площади помещения. Для домов это 50 квадратных метров, для квартир – 20, для комнат – 10. Например, если вы владеете домом общей площадью 80 квадратных метров, то налог будете платить только за 30. В квартире площадью 60 квадратных метров налогом будут облагаться 40. А если у вас в собственности только комната размером, скажем, девять квадратных метров, то налог на это имущество вам и вовсе не придется платить.
Теперь разберемся в так называемой прогрессивной шкале налоговых ставок. Согласно этой шкале, чем дороже ваше жилье, тем больше денег придется отдать в государственную казну. Так, если цена вашей недвижимости не превышает 10 миллионов рублей, то налог на нее составит 0,1% от ее кадастровой стоимости. За недвижимость от 10 до 20 миллионов рублей придется отдать 0,15% от ее кадастровой стоимости. 0,2% уйдет в государственную казну за помещение стоимостью от 20 до 50 миллионов рублей, 0,3% – за имущество от 50 до 300 миллионов рублей. Далее ставка вырастает значительно, за недвижимость дороже 300 миллионов рублей придется заплатить налог – 2% от ее кадастровой стоимости. Эта шкала не учитывает владельцев апартаментов. Они, независимо от стоимости помещения, должны будут отдать 0,5% от их кадастровой стоимости.
Итак, посчитаем размер налога на дом площадью 80 квадратных метров и стоимостью 4 миллиона рублей. Мы помним, что благодаря вычету 50 квадратных метров платить налог мы будем лишь за 30 квадратных метров дома. Один квадратный метр в данном случае стоит 50 тысяч рублей. Значит, чтобы узнать, на какую сумму будет начисляться налог, нужно из общей кадастровой стоимости дома – 4 миллиона рублей – вычесть кадастровую стоимость 50 квадратных метров, то есть 2,5 миллиона рублей. Получается 1,5 миллиона рублей – это сумма, от которой зависит налоговая ставка, в данном случае это 0,1%, так как дом стоит не больше 10 миллионов рублей. Получаем налог на имущество – 1500 рублей.
Другой пример. Квартира площадью 60 квадратных метров и стоимостью 12 миллионов рублей. Налогом – 0,15% от кадастровой стоимости – будет облагаться только 40 квадратных метров от общей площади. Из общей кадастровой стоимости вычитаем стоимость 20 квадратных метров и получаем сумму, облагаемую налогом, – 8 миллионов рублей. Налог на имущество составит 12 тысяч рублей.
Если человек приобретает апартаменты за 12 миллионов рублей, то налог на имущество, вне зависимости от площади апартаментов, составит 0,5% от кадастровой стоимости, то есть придется заплатить 60 тысяч рублей.
Марьяна Торочешникова: Итак, в первые три года начисление налога на имущество граждан будет проводиться с учетом понижающего коэффициента – 0,2, 0,4 и 0,6. Однако уже с 2023 года все понижающие коэффициенты отменят, и платить придется по полной, поэтому есть смысл узнать, в какую сумму эксперты оценили ваше жилье и есть ли основания пересмотреть его стоимость. Ведь от этого будут зависеть и расходы владельцев недвижимости.
Артем Сидоров: Кадастровую стоимость оспаривать имеет смысл, если у вас какие-то большие нежилые помещения, производственные помещения. Если же это квартира, как правило, когда считаешь экономический эффект, нет смысла оспаривать кадастровую стоимость, потому что даже услуги оценки будут стоить дороже, чем налог за два года. Обычно это элитные жилые помещения.
Марьяна Торочешникова: Региональные власти могут устанавливать свои налоговые ставки, но не превышающие базовые больше, чем в три раза. А базовый тариф на квартиру, например, 0,1%. Пожалуй, меньше всего повезло владельцам квартир в старых домах, расположенных в престижных районах городов, так как их инвентаризационная и кадастровая стоимость могут отличаться в десятки раз, особенно с учетом большого метража, на который действует повышающая ставка. Не повезло и владельцам апартаментов: если жилье не числится как квартира, комната или дом, то следует платить в казну 0,5% его стоимости.
Но есть и некоторые налоговые послабления. С 2020 года, если вы решите продать единственное жилье спустя всего три года после его приобретения, вас освободят от уплаты налога на доход физических лиц.
Артем Сидоров: У нас по общим правилам в случае, если гражданин владеет жилым помещением пять лет, он может его продать без уплаты налога, то есть ему предоставляется полный налоговый вычет. И вот ввели еще одну льготу: если у человека это единственное жилое помещение, либо если не единственное, но второе он купил не позднее чем за 90 дней до продажи этого помещения, установлено, что срок для получения максимального налогового вычета будет три года. Если раньше вы должны были ждать пять лет, чтобы продать приобретенную квартиру без уплаты налога, то теперь, если это ваше единственное место жительства, нужно ждать только три года.
Для тех, кто получает жилье в дар, с 2020 года вводится единый порядок определения налогооблагаемой базы по НДФЛ
Марьяна Торочешникова: Для тех, кто получает жилье в дар, с 2020 года вводится единый порядок определения налогооблагаемой базы по НДФЛ.
Артем Сидоров: Теперь четко установлено, что стоимость квартиры при определении налогооблагаемой базы берется от кадастровой стоимости на 1 января того года, когда совершается дарение. Скажем, если вам подарили квартиру, и ее кадастровая стоимость – 10 миллионов, то вы платите налог 13%, то есть 1 миллион 300 тысяч. Раньше можно было еще использовать 70% либо попробовать представить какую–то другую рыночную стоимость, а сейчас более четко установлено, что расчет идет от кадастровой стоимости. Если же вы дарите квартиру близкому родственнику или супругу, то налога вообще не будет.
Марьяна Торочешникова: Кстати, россиян, сдающих жилье, в 2020 году чиновники хотят вывести из налоговой тени: об этом сообщил замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин. По его словам, арендодателей хотят обязать регистрироваться на специальной платформе, интегрированной с Федеральной налоговой службой. По приблизительной оценке, сегодня в России сдается более пяти миллионов квартир. Если их владельцы будут добросовестно платить налоги с полученных за аренду доходов, это принесет бюджету 200 миллиардов рублей ежегодно, считают чиновники.
Еще одно важное изменение ждет добросовестных приобретателей жилья. С 1 января начал действовать закон, по которому государство обязывается выплатить компенсацию тем, кто лишился квартиры из-за мошенников.
Артем Сидоров: Это очень важное изменение в законодательстве. Была масса случаев, когда люди приобретали квартиру, комнату или иной объект недвижимости, а потом оказывалось, что то лицо, которое им эту недвижимость продало, не имело права ее отчуждать. И люди долго судились, действительный собственник подавал иск, и во многих случаях, даже если добросовестный приобретатель не знал о том, что не мог купить эту недвижимость, все равно она у него изымалась. Да, у него было право взыскать убытки с того лица, которое незаконно продало эту недвижимость, но, как правило, у него уже могло не быть денег. Тем более если речь шла о преступлении, мошенничестве, то взыскать деньги было очень сложно. И получалось, что во многих случаях человек оставался без квартиры, с исполнительным листом на руках, по которому он ничего не мог взыскать, и, соответственно, был вынужден как-то заново решать свои жилищные вопросы. Предусматривалась компенсация, но она была в усеченном виде и не более миллиона рублей, что в любом случае не покрывало убытки гражданина, и то очень часто ее отказывались выплачивать.
Корреспондент: Живые покойники, фиктивные жены и подставные родственники... Вы точно знаете, у кого приобретаете свою вторичку? Семья Однодворцевых, например, была уверена, что в 2004 году купила квартиру у законной владелицы – Ольги Мальцевой. Согласно легенде, за несколько лет до продажи Мальцева вышла замуж за Юрия Степанова, который уже давно проживал в этой квартире, но не приватизировал ее. Приватизировали квартиру гораздо позже, накануне продажи семье Однодворцевых.
К этому времени Степанов умер. Позже оказалось, что Мальцева даже не была замужем за покойным, свидетельство о браке было поддельным, а значит, она приватизировала и продала квартиру незаконно. Но Департамент жилищной политики заметил это только после того, как квартиру добросовестно приобрели Однодворцевы. Чиновники посчитали, что квартира все еще принадлежит государству. Районный суд оставил жилплощадь за Однодворцевыми, но суд второй инстанции решил, что квартиру нужно вернуть городу, а семью выселить.
История Однодворцевых не уникальна, с похожим случаем до Конституционного суда России дошел Александр Дубовец. Он тоже стал жертвой квартирных мошенников, и в 2017 году Конституционный суд постановил: если органы власти допустили ошибку при выполнении своих функций, они не могут забирать жилплощадь у добросовестных покупателей. В истории Однодворцевых Департамент жилищной политики (ныне – Департамент жилого имущества) семь лет не замечал, что гражданин Степанов, проживавший в неприватизированной квартире, умер. Тот факт, что позже квартиру приватизировали с помощью поддельного свидетельства о браке, тоже заметили не сразу. Но во всех ошибках департамента виноватыми остаются Однодворцевы: семье до сих пор грозит выселение. В декабре 2019 года они подали жалобу в Конституционный суд.
Марьяна Торочешникова: Теперь для похожих случаев российским законодательством предусмотрен четкий механизм выплаты компенсаций от государства.
Ситуация, когда квартиры незаконно приватизируются, возникает довольно часто. Тут много мошеннических схем
Артем Сидоров: Нужно получить решение суда о взыскании, взять исполнительный лист, отнести его приставу. И если в течение шести месяцев сумма не будет взыскана полностью или частично, то либо вся сумма, либо та разница, которая не была взыскана, уже покрывается государством. У нас единственным доказательством права собственности является государственная регистрация, и органы государственной регистрации должны производить правовую экспертизу, изучать документы. И поскольку получается, что эти органы незаконно зарегистрировали жилье, принято законодательное решение о том, что государство возмещает убытки.
Гражданин может выбрать – по кадастровой стоимости взыскать или по рыночной. Рыночная стоимость может быть определена уже в ходе суда, на основании оценочного отчета. При этом все равно нужно обращаться в суд: ответчиком выступает Российская Федерация, которая будет выплачивать денежные средства из казны.
Ситуация, когда квартиры незаконно приватизируются, возникает довольно часто. Тут много мошеннических схем. Например, умирает какой-то одинокий пенсионер, и его квартира должна отойти государству, но находятся люди, которые подделывают документы, что якобы они родственники, вступают в наследство, а через какое-то время продают квартиру. А потом выясняется, что это было мошенничество, возбуждается уголовное дело, и уже органы власти обращаются с иском об изъятии квартиры.
Практика по таким делам была противоречивая: иногда суды все-таки изымали квартиры, иногда оставляли, в зависимости от ситуации. Но теперь, даже если такая квартира изъята, Российская Федерация должна будет заплатить гражданину компенсацию.
Более того, конкретно для таких случаев есть положение в этой новой статье закона о государственной регистрации, и там прямо указано, что в этом случае закон имеет обратную силу. Если такая ситуация возникла раньше, еще до вступления в силу этого закона, если жилье у гражданина ранее было изъято, он все равно сейчас может обратиться за взысканием компенсации. Это важно.
В принципе, так оспаривается небольшой процент договоров, меньше 1%, тем не менее, это все равно тысячи людей. И теперь они, по крайней мере, получат деньги и смогут приобрести какую-то другую недвижимость.
Марьяна Торочешникова: А следующие новости касаются не только собственников, но и квартиросъемщиков. С 1 июля в жилых домах по всей России начнут устанавливать "умные" электросчетчики. Они сами будут передавать показания и даже полностью перекрывать подачу электричества, если у владельца жилья появится задолженность по оплате электроэнергии. Причем устанавливать такие приборы должны поставщики энергии самостоятельно и за свой счет.
Артем Сидоров: Это еще не проработано четко и до конца, но, скорее всего, люди не будут ничего платить, а счетчики будут устанавливаться за счет соответствующих компаний и заменяться по мере истечения срока эксплуатации.
"Умные" счетчики удобны тем, что в автоматическом режиме передают показания непосредственно оператору, который на этом основании выставляет счет. Уже не надо будет каждый месяц подавать данные или забивать их в интернете, будет заранее известно, сколько электричества израсходовано. Кроме того, предполагается, что может быть функция автоматического отключения подачи энергии в случае ее длительной неоплаты и соответствующего решения.
