"Рынок встал на полном ходу" – так эксперты и участники рынка недвижимости оценивают ситуацию в России после начала войны. Спрос сокращается, а предложения не становится больше – девелоперы вынуждены замораживать стройки из-за проблем со стройматериалами, а банки по-прежнему удерживают довольно высокие ставки по ипотеке (в сравнении с льготными ставками 2021 года). В этой ситуации многие потенциальные покупатели решили отложить покупку, а продавцы притормозили сделки, опасаясь "выходить в рубль".
"Стоит с мая"
– Мы должны были выходить на сделку через ипотеку в начале апреля. То есть уже после начала войны и по выросшим ставкам, сначала мы расстроились и отказались от покупки, потом банк сообщил нам, что придержит нашу ставку, если мы закроем сделку до середины апреля. Но тут уже продавец поднял цену на квартиру из-за упавшего рубля. Не критично – мы могли потянуть, но от стоимости квартир уже в глазах рябило, если вспомнить, что до этого они подорожали вдвое(!). И мы с мужем решили взять паузу, понаблюдать за рынком и вообще всей ситуацией в стране. Все менялось и меняется так быстро, что влезать в кредитные обязательства на 25 лет стало боязно. Мы даже до конца не определились, остаемся ли в России. У мужа работа удаленная, а я давно хотела сменить свою – думаем, может быть, как раз двигаться в эту сторону, – признается Ольга Коваленко из Иркутска.
Эксперты отмечают, что добровольно отказались от покупки многие потенциальные покупатели жилья. В основном их останавливает подорожавшая ипотека на фоне снизившихся или ставших нестабильными доходов.
– Ключевая ставка выросла до 20%, а впоследствии снизилась до 8%. Однако, несмотря на снижение ключевой ставки сразу на 3 процентных пункта в апреле, дважды – на 3 и 2 процентных пункта в мае и на 1,5 в июне, ипотечные кредиты без льгот все равно остаются крайне дорогими, – приводит цифры аналитик компании "Кредитное бюро" Сергей Королев. – Проблемы с кредитованием появились не только у физлиц. Застройщики тоже ощущают сложности с получением займов – стоимость кредитных денег для бизнеса серьезно выросла. К тому же финансовые организации прицельно притормозили кредитование девелоперов в условиях "высокой степени неопределенности". Имея в виду проблемы в отрасли – подорожание стройматериалов или их недоступность в принципе из-за санкций.
При этом эксперты отдельно отмечают, что на руках у населения с марта оказалась огромная сумма денег.
– Объем наличных в обращении с момента начала кризиса увеличился почти вдвое. Жители России в панике снимали деньги со счетов, ЦБ даже пришлось включать печатный станок, чтобы частные банки смогли выполнить обязательства перед вкладчиками, – напоминает Олег Абелев, кандидат экономических наук, преподаватель Всероссийской академии внешней торговли.
Поначалу стоимость недвижимости в этих условиях росла, а спрос на жилье побил рекорды прошлых лет, увеличившись на треть только по итогам весны.
– В итоге к июню жилье в новостройках разных городов подорожало минимум на 10%, максимум – на 80%. К примеру, в Москве рост за календарный год составил 27% – подорожало до 322,1 тысячи рублей за квадрат, в Петербурге – на 38% – до 235,8 тысячи рублей за квадрат. В Новосибирске – на 30% (до 123,3 тысяч рублей), в Красноярске – на 9,6% (до 100,8 тысяч рублей). В Челябинске рост цен составил все 66% – до 88,6 тысяч рублей за квадрат. Но эти цифры будут намного выше, если считать до мая – в этом месяце разогнавшийся на льготной ипотеке рынок буквально встал, – говорит Королев. – При этом даже в мае 2/3 всех сделок пришлись на ипотеку – это для понимания платежеспособности спроса, то есть доходы у людей выше не стали, для большинства даже подорожавшие займы – единственный способ купить жилье. Апрель стал последним "всплеском" на рынке недвижимости, как первичной, так и вторичной – рост числа сделок составил 15-20%, а потом началось падение.
– Я не могу продать квартиру с марта. Двухкомнатную квартиру, до "специальной операции" оцененную в 10 миллионов рублей, я пытаюсь продать за 9 – все равно не выходит, – жалуется Антон Алексеенко из Петербурга. – Я за эти деньги покупал ее перед "пиковым" ростом цен в 2021 году. Продавать дешевле будет глупо. Но, видимо, в нынешней ситуации (деньги нужны до конца года) придется прислушаться к словам риелтора и сбавить цену до 8 миллионов. Это, считайте, я откачусь к цене покупки плюс потеряю, если учесть ипотечные платежи, которые вносил несколько месяцев.
"Разумно подождать снижения"
Пока, по подсчетам бюро недвижимости, падение спроса не сказалось на средних ценах. Однако риелторы отмечают, что часть продавцов вовсе убрала свои объекты с продажи, и по большей части на рынке остались те, кто "готов ждать годами", не двигаясь в цене.
Снижение цен, по мнению экспертов, будет происходить на фоне сократившегося предложения. В первую очередь на рынке новостроек.
– Во втором полугодии ожидаем устойчивое замедление темпов ввода многоквартирных домов по сравнению с январем-июнем в силу как экономической неопределенности, так и технических причин. Застройщики порой вынуждены задерживать ввод домов из-за срывов поставок импортного оборудования, а перенастройка цепочек – процесс небыстрый, – объясняет замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
Несмотря на прогнозы по снижению предложения, ни один из десятка опрошенных экспертов не прогнозирует роста цен на недвижимость. В среднем собеседники ожидают снижения стоимости жилья – от 10 до 20% до конца 2022 года.
– Ожидаем удешевления недвижимости на 20–30%. Но многое будет зависеть от развития всем известного политического конфликта. В случае эскалации я бы изменил прогноз стоимости недвижимости до конца 2022 года – снижение до 50%, – говорит Семен Новиков из бюро "Инвест-Жилье".
Прогноз коллеги косвенно подтверждают эксперты из рейтингового агентства "Национальные кредитные рейтинги" (НКР), отмечая, что по итогам 2022 года общая сумма выдачи ипотечных займов должна уменьшиться на 10-20% в сравнении с 2021 годом.
– Количество кредитов не дотянет даже до уровня 2019 года. В оптимистичном сценарии сумма выданных займов может приблизиться к 5 триллионам рублей – это означает, что рынок ипотеки сократится на 10–20% (в 2021 году российские банки выдали 5,7 трлн рублей на покупку жилья). – Во втором полугодии банки выдадут не более 2,6–2,8 триллиона рублей ипотечных кредитов.
Собеседники отмечают, что количество выданных кредитов снизится еще сильнее, так как покупателям понадобятся более крупные суммы, чем еще в первой половине 2021 года.
– Число выданных кредитов резко сократится – на треть, минимум, – уверен Королев из "Кредитного бюро". – Средняя сумма займа при этом составит 4 миллиона рублей. А это, грубо говоря, рынок, обеспечивающий две трети всех покупок жилья. Вот и считайте, насколько просядет спрос. Справедливо ожидать только снижения цен. Вероятно, на фоне этого "ожидания" покупки приостановят и вполне платежеспособные покупатели. Это будет разумно – подождать до конца года. Конечно, при условии, что деньги они хранят не в национальной валюте.
