В России стремительно сокращается рынок ипотеки. В апреле количество выданных ипотечных кредитов сократилось по сравнению с апрелем прошлого года на 74 процента, а с мартом 2022-го – на 69. Примерно на те же цифры сократились и суммы займов на жилье. Таковы данные Центробанка.
"Такого коллапса мы не наблюдали ни в ковид-кризис, ни во время кризиса 2014/15 гг.", – пишет экономист банк "ЦентроКредит" Евгений Суворов на Finam.ru. Потенциальные заемщики жалуются на массовые отказы банков по уже одобренным заявкам – из-за роста кредитных ставок платежи по ипотеке стали превышать их упавшие доходы. Те, кто "запрыгнул в последний поезд" и взял ипотеку в марте-апреле, сейчас жалеют – вместо текущих 11–14% они взяли кредиты под 17–20% годовых.
"Ипотека – все"
– Мы планировали взять квартиру в ипотеку еще с 2018 года, но потом пандемия и сокращение зарплаты у нас мужем, затем потеря работы у него. В общем, не было возможности откладывать на первоначальный взнос примерно года два. В прошлом году мы опять впряглись и начали пахать, чтобы заработать 20% от примерной стоимости квартиры, необходимые для хорошей льготной ставки в Сбере. Цены на жилье в это время сильно росли, несмотря на продолжавшуюся пандемию, но нас успокаивало, что ипотечные ставки падают, – рассказывает жительница Иркутска Алена Сороковникова.
В январе Сороковниковы получили одобрение на заявку и начали искать подходящую квартиру.
– Рынок к тому времени "размыло" так, что в выбранном нами районе вообще двушек на продажу не оказалось. А однушки из-за высокого спроса на цене стали приближаться к двухкомнатным. Через месяц пришлось переключиться на более отдаленный район, Куйбышевский. Сначала не могли привыкнуть к тому, что там квартиры стали стоить как полгода назад в Октябрьском. Пока ходили-смотрели, началась война. Муж торопил: "Сейчас такое начнется, надо быстро в жилье вкладывать". Но я-то понимаю, что платить эту ипотеку нам лет 20 придется – жить все это время в первой подвернувшейся квартире жутко.
Параллельно больше половины продавцов отказались от сделок – в рубли выходить казалось опасным. В итоге в середине марта банк, обещавший держать одобренную нам ставку в 8%, поднял ее больше чем в 2(!) раза. 17% годовых! Мы уже не проходили по ней как заемщики – ежемесячный платеж за квартиру превысил бы половину нашего общего дохода. Так что ипотека для нас – все, – говорит Алена.
Количество сделок на рынке первичной и вторичной недвижимости России по итогам апреля в среднем сократилось на треть, а число зарегистрированных ипотечных сделок – на 43% – до 230 тысяч. Динамику подтвердил замначальника управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра Николай Займенцев, выступивший в конце мая на конференции Единого ресурса застройщиков по цифровизации продаж в девелопменте жилья.
– Планомерный рост количества зарегистрированных договоров мы наблюдали до марта. В апреле, к сожалению, видим спад, – объявил Займенцев.
При этом многие жалеют, что все же успели "влезть в ипотеку" в марте.
– В начале марта я понял, что надо торопиться, хотя в банках с госучастием успокаивали, мол, у вас есть месяц точно для поиска объекта, коммерческие начали повышать ставки по уже одобренным заявкам и отказывать. Было ясно, что и госбанки могут в любой момент передумать. С одной стороны, я успел, так как ипотеку все же взял, с другой – брать пришлось квартиру дешевле, потому что я рассчитывал на ставку в 7,5%, а пришлось кредитоваться под 17%.
Сначала радовался. Сейчас голову ломаю, зачем я в нее влез?! Ставки пошли вниз и сейчас уже можно получить ипотеку под 12–14%. Перекредитоваться? В моем банке мне сказали: "Посмотрим", в других – не прохожу по объекту, говорят, что оценочную стоимость моей квартиры сильно завысили. Ну а как еще? Брал-то я, получается, на пике цен, сейчас жилье стоит. Как бы падать не начало – тогда будет провал по всем фронтам, – говорит Алексей из Санкт-Петербурга.
Такой прогноз вполне вероятен, говорят эксперты. До конца года на рынке вторичного и первичного жилья они ожидают снижение спроса и падение цен, несмотря на снижение ставки ЦБ (27 мая Центробанк РФ снизил ключевую ставку по ипотеке с 14 до 11%. – С.Р.).
– Во-первых, банки откликнутся на действия ЦБ с большим лагом, когда это приведет к реальному снижению ставок (тем более в коммерческих банках), неизвестно. Через несколько месяцев, вероятно. Но даже это не спровоцирует потенциальных покупателей на сделки. Ситуация слишком неопределенная для кредитования на долгие сроки. Плюс те, кто мог, в марте купили. Остальные решили ждать падения на рынке недвижимости. И оно непременно произойдет. Платежеспособный спрос упал, не только за счет удорожания ипотеки, но и за счет падения доходов и роста реальных расходов россиян, – уверен Олег Абелев, кандидат экономических наук, преподаватель Всероссийской академии внешней торговли.
Брать не будут
Статистика ЦБ подтверждает выводы экспертов и опровергает прогнозы чиновников, ожидающих "положительной динамики" на рынке ипотеки уже в мае. Например, замначальника управления стратегического развития и цифровой трансформации Росреестра Николай Займенцев заявил, что "в ближайшее время будут достигнуты показатели марта".
Согласно данным ЦБ, объем выдачи ипотеки в марте сократился более чем в три раза – с 521 миллиарда рублей в марте до 162 миллиардов рублей в апреле. "При этом произошло сжатие как рыночной, так и льготной ипотеки, – отметили в Центробанке. – Рыночная сократилась более чем в 7(!) раз. Во многом из-за того, что кредиты, одобренные по старым ставкам, не были выданы. Льготная ипотека упала примерно вдвое – с 210 миллиардов рублей до 113 миллиардов".
Даже платежеспособные покупатели тоже говорят, что ждут.
– Выше ставка уже не станет, недвижимость дороже – тоже (куда, если ипотечный платеж за ту же однушку сейчас минимум в полтора раза больше, чем средняя ставка аренды?!). Надо ждать, мы решили. Несмотря на то, что мы с женой как бюджетники могли и в апреле взять под 8–9%. Важнее, что в продаже почти нет приличных вариантов – такое впечатление, что все новостройки разобрали или их продажи остановили, – говорит Семен С. из Иркутска.
ЦБ отмечает, что весной действительно сократились выдачи как льготной ипотеки, по которой в начале апреля ставка была увеличена с 7% до 12%, так и семейной, ставка по которой вообще не менялась и осталась минимальной (6%). Эксперты объясняют это тем, что застройщики остановили продажи, и узкий сегмент заемщиков, вписывающихся в рамки льготной ипотеки, остался без предложения.
– Высокая волатильность рубля для российских девелоперов даже опаснее, чем слабый рубль. То его укрепляют, то он падает, потом опять курс искусственно повышают. В таких условиях заключать контракты с поставщиками – крайне непредсказуемая история. Поэтому большинство строек и продажи долевки на них заморозили до более стабильных времен. Думаю, к концу года мы увидим какое-то внятное планирование на рынке новостроек. До этого времени причин для активности на рынке жилья в целом, а значит и повышения цен, я не вижу. Только снижение или в лучшем случае стагнация, – уверен Абелев.
