Як українці втрачають квартири: адвокат розкриває схеми

Потрапляють під ризик всі.

Частіше: люди, які брали валютні кредити і не змогли повернути через стрибок курсу, ті, за кого нікому заступитися: легковажна молодь, пенсіонери, люди, в яких немає коштів і сил на захист, пояснює гість програми «Свобода в деталях».

Шахраї можуть заволодіти квартирою під час тривалої відсутності власника: перебування за кордоном чи в зоні проведення бойових дій (такі випадки також траплялися).

«Шахраї відстежують квартири, в яких нікого немає, шляхом спостереження за новобудовами і квартирами, в яких не відбувається ремонту. Такі квартири одразу аналізуються на предмет можливого злочинного відчуження і, користуючись простою математикою, – калькуляцією витрат і собівартістю такого питання, злочинці роблять реєстрацію віртуального об’єкту і продають його по заниженій вартості», – пояснює Андрій Писаренко

Є ризик втратити майно через недобросовісних орендарів, які вдаються до шахрайських схем.

– У вас наявний, не припинений, договір на отримання кредитних коштів на будь-які цілі під заставу житла.

– Даних про ваше майно немає в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

«В Грузії, коли робили реформу, вони сканували всі паперові документи, що засвідчують право власності, це була державна програма і вони заповнювали реєстр права власності. В нас з 2013 року цей реєстр працює і він працює шляхом наповнення або під час заключення якихось угод, або за заявою власника, який приводить у відповідність до законодавства державну реєстрацію своїх документів», – пояснює адвокат.

Тож якщо з 2013 року ви не укладали угод зі своїм майном і не зверталися із заявою про державну реєстрацію своїх документів, то даних про ваші об’єкти в реєстрі немає, зазначає він.

В 2016 році відбулася реформа Міністерства юстиції, коли право державної реєстрації нерухомого майна набули окрім приватних нотаріусів будь-які реєстратори, наприклад комунальних підприємств.

З одного боку реформа прогресивна, а з іншого – несе великі ризики, на думку адвоката Писаренка.

«Будь-яке комунальне підприємство якоїсь селищної ради має право зареєструвати право власності. Причому раніше діяв екстериторіальний принцип (реєстратор з Рівненської області міг перереєструвати майно в Києві), зараз це неможливо, але таке було. Вже потім реальний власник має звертатися до адвокатів по правову допомогу, щоб в судовому порядку цю державну реєстрацію скасовувати», – розповідає гість програми.

Раніше реєстрацією займалося Бюро технічної інвентаризації (БТІ) – із великими чергами, але це був єдиний орган.

«Не кажу що щось погане чи добре в реформі, просто є лазівки, якими користуються шахраї», – додає Андрій Писаренко.

Через такі шахрайські схеми і в Міністерстві юстиції запровадили практику позбавлення конкретних реєстраторів доступу до реєстру, а також ввели систему іспитів для підтвердження кваліфікації. Втім, певні позаправові дії вже вчинені і власник вимушений здійснювати кроки для повернення своєї власності.

Перереєструвати майно, дійсно, можливо швидко, а от повертати в судах доведеться роками, зауважує адвокат.

Коли квартиру перереєстровують на сторонню особу без відома власника, то роблять це через створення так званого «віртуального об’єкта».

«Віртуальний об’єкт – це коли на квартиру робляться підробні документи, які за технічними характеристиками можуть не відповідати ані кількості кімнат, ані метражу реальної квартири, яка існує», – пояснює Андрій Писаренко.

Шанс виграти суд в таких випадках є практично 100%, якщо людина тверда в намірах, впевнена, готова витратитися і не ламається психологічно, переконаний він:

«Колектори, як правило, діють нахабно, швидко і ці поспіхи призводять до великих юридичних помилок. Ніхто з них не робить справу досконало чисто, в них головна мета – це заробити кошти».

Треба обов’язково, щоб ваш об’єкт був в цьому Державному реєстрі.

«Всім раджу звертатися до Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП) з документами, які підтверджують право власності на квартиру, нерухомість – житлову, нежитлову, вносьтесь до цього реєстру, хай всі знають, що це майно саме ваше», – наголошує адвокат.

Можна підключити смс-сповіщення – це платна послуга від Міністерства юстиції і маєте отримувати інформацію про заяви, які подані від третіх осіб щодо операцій із вашим майном. Хоча у випадку із шахраями це не завжди спрацьовує, бо перереєстрація відбувається вкрай швидко, як зазначає гість програми.

«Є реформаторська можливість – Мінюст за заявою власника, якщо ви очікуєте будь-яких дій, дозволяє подати заяву і на 10 днів зупиняться будь-які реєстраційні дії щодо вашого майна. Але це лише 10 днів і треба подавати такі заяви постійно… В мене були такі справи, коли самі ж колектори вносили такі заяви 40 чи 50 разів, блокуючи зворотню реєстрацію на реального власника», – надає ще один приклад для можливого захисту Андрій Писаренко.

Правоохоронні органи обирають позицію спостерігачів, але є один позитивний момент, за словами адвоката:

«Зараз поліція не втручається з жодного боку. Вони вважають, що це спір про право і повинен розглядатися в судах. Фактично – це великий прогрес. Це те, про що і говорять адвокати – без вирішення справи в суді, без рішення суду і державного виконавця, нічого робити неможна – ані виселяти, ані викидати нічого, бо це фактично вторгнення в житлове приміщення».

Поліція зараз блокує вхід до приміщення, опечатує і пропонує вирішити справу в судах.

«Хоча насправді в діях колекторів і рейдерів я бачу цілий перелік статей, як вимагання, незаконне проникнення в житлове приміщення, замах на крадіжку», – констатує гість програми.

Нотаріуси відповідно до 27 статті закону «Про нотаріат» не несуть відповідальності за ті документи, які подані заявником до державної реєстрації.

Андрій Писаренко не чув про жоден вирок щодо участі нотаріуса у шахрайських схемах.

Проблема комплексна – потрібна якісна судова реформа, переконаний він:

«Судді завалені, кадровий голод, немає судового контролю за досудовим розслідуванням – в результаті в суд потрапляє обвинувальний акт стосовно тих же колекторів, який не витримує критики з точки зору моїх колег, які займаються захистом – справи розвалюються і розсипаються, це зворотня інтелектуальна селекція кадрів правоохоронних органів».

Нотаріуса можна притягнути до відповідальності тільки якщо довести, що він діяв в складі злочинної організації і був пособником колекторів, але це дуже складно довести з точки обвинувачення, зазначає Андрій Писаренко:

«Був би вирок – була б превенція, був би запобіжник проти таких дій. Вседозволеність і ми фактично повертаємося до права сильного, а не права закону».

Міністерство юстиції створило квазісудовий орган який називається Комісія з розгляду скарг у сфері державної реєстрації.

«Вона розглядає ці скарги протягом місяця і, начебто, все класно. Натомість ці засідання проходять закрито, без публічності, без змагальності сторін – окремо слухають одну сторону, потім іншу. Для того щоб потрапити на засідання комісії, треба пройти сито канцелярських перевірок, реальних вимог до якої навіть фахові юристи не можуть виконати», – пояснює адвокат.

Часто скаргу або блокують ще на моменті розгляду, або людина чекає певний час і, коли комісія залишає в силі дії державного реєстратора, вимушена йти до суду, втративши вже кілька місяців, розповідає гість програми «Свобода в деталях»:

«Одразу моя порада – звертатися до адвокатів, до судового органу для судового контролю».

Люди, якщо правосвідомість буде такою, що за право треба боротися, вважає адвокат:

«Ми живемо в часи дикого капіталізму – ніхто нікому нічого не винен, якщо люди не покажуть, що вони за своє право будуть боротися і його захищати, в тому числі в частині самозахисту і самооборони».

На що розраховані дії колекторів та шахраїв? На те що люди не будуть захищатися, переконаний Андрій Писаренко.