На захоплених Росією територіях України діє ціла низка механізмів, за допомогою яких окупанти відбирають в українців майно, в першу чергу житло, землю та бізнес. Опираючись на розповіді тих, у кого російські загарбники незаконно конфіскували нерухомість в окупації, можна виділити щонайменше 7 таких схем.
Що це за схеми, як вони працюють і які масштаби «віджиму» нерухомості – у розслідуванні телевізійної та онлайн-мережі «Настоящее время» (створена Радіо Свобода для російськомовної аудиторії).
ЗМІСТ:
- Схема №1 – «націоналізація»
- Схема №2 – відверте шахрайство з документами або силове захоплення
- Схема №3 – вимога особистої перереєстрації та одночасна відмова у в’їзді до Росії
- Схема №4 – житло оголошується «безхазяйним»
- Схема №5 – заборона державної реєстрації нерухомості громадянами України
- Схема №6 – знесення будинку без надання альтернативного житла
- Схема №7 – кримінальна справа
- Нова феодальна знать чи другий 1917-й?
- Чи є шанс повернути своє?
Схема №1 – «націоналізація»
Схема №1 – найпростіша, але водночас і найбільш незаконна: «обнулення» прав попереднього власника на власність і націоналізація об’єкта.
У цьому випадку призначена Кремлем окупаційна адміністрація складає списки об’єктів нерухомості, які їй потрібні, і ухвалює рішення про їхнє вилучення. Усе це оформлюється у вигляді «законів» і «постанов» утворених та підконтрольних РФ органів.
В анексованому Криму таким чином були «націоналізовані» кілька тисяч об’єктів рухомого та нерухомого майна громадян України.
Серед них була квартира подружжя Володимира і Олени Зеленських у селищі Лівадія (покупець заплатив за неї на аукціоні 44,3 млн рублів ($476 тисяч), власність українських бізнесменів Ріната Ахметова та Ігоря Коломойського, політиків Арсенія Яценюка, Нестора Шуфрича, Сергія Тарути та інших.
Схема №2 – відверте шахрайство з документами або силове захоплення
Про ще одну схему розповіла жінка, яка сама з дітьми виїхала з окупованих територій України. Там залишилися її літні батьки, які, за її словами, виїхати не змогли.
Ім'я жінки та членів її родини, а також окуповане Росією місто, де вони живуть, редакція не вказує із міркувань безпеки.
«Виїжджаючи, ми не думали, що ми прощаємося назавжди з нашим житлом. Ми й не прощалися з ним, бо вірили, що ми повернемося і будемо жити в ньому далі, – зауважує жінка. – Але там із перших днів окупації і бізнес відбирали, і взагалі відбирають усе, що для них цікаве».
Далі, каже вона, документи оформлюються на «тих людей, на яких потрібно, –і це уже документи Російської Федерації».
Із перших днів окупації і бізнес відбирали, і взагалі відбирають усе, що для них цікавеколишня жителька нині окупованого міста
«І коли власник, припустимо, кафе чи магазину приходить і каже: «Ось у мене є документи, я хочу переоформити», – вони кажуть: «У тебе українські документи, а тут Російська Федерація. І є інші документи на цю ж будівлю – у людини, росіянина, громадянина Росії. У нього документи вже Російської Федерації, і, відповідно, ця будівля належить йому, а не вам. А ви зі своїми українськими документами йдіть, відпочивайте, ця будівля не ваша», – розповідає жінка.
«Є ті, хто намагався судитися, але результатів немає», – додає вона.
«Приклад мого друга. Він сам був білорусом і купив готель у Криму. У 2014 році, востаннє, коли ми з ним зв’язувалися, він телефонує і каже: до мене приходили якісь особи кавказької національності, якісь казачки, і попросили документи на готель, – розповідає Віталій Олійничук, корінний житель Сіверськодонецька Луганської області. – Він дав їм документи, звісно, українські. Вони в нього на очах їх порвали і кажуть: «Ще документи є?». Він каже: інших немає. А вони відповідають: ну, тоді завтра з валізами на вихід».
«А нам сказали, що наші документи просто втрачені, – розповідає жителька Маріуполя Людмила Сипченко. – Але я так думаю, це було зроблено навмисно, спеціально – щоб багатьох людей позбавити житла. Ми звернулися до прокуратури. Але навіть прокурор сказав, що це марно».
Ці дві схеми вилучення власності – відкрите свавілля. Але є і інші, коли окупанти намагаються діяти тонше, прикриваючись бюрократичними процедурами.
Схема №3 – вимога особистої перереєстрації та одночасна відмова у в’їзді до Росії
Найчастіше на окупованих територіях вилучають власність під приводом так званої «перереєстрації» прав на землю, квартиру чи будинок, до того ж в присутності власника.
Так окупанти відібрали житло у родини Віталія Олійничука. Місто було окуповане двічі: у 2014 році на два з половиною місяці, а потім із червня 2022 року, і ця окупація триває досі.
Уся родина Олійничуків виїхала від війни за кордон, а їхню квартиру, що дивом вціліла під час обстрілів, зайняли російські військові і, за словами господарів, «усе там загадили».
Чиновниця Федеральна служба державної реєстрації, кадастру та картографії РФ, з якою поспілкувалися члени родини Олійничуків, заявила їм, що для того, щоб повернути собі квартиру, вони мають заново зареєструвати її в тому ж Росреєстрі.
«Але оскільки ви є іноземним громадянином «недружньої країни», вам потрібно отримати спеціальний дозвіл від колегіального органу», – пояснила вона.
І тільки якщо такий дозвіл дадуть, громадянам України потрібно буде особисто приїхати до окупованого міста, причому через Росію, а саме через єдину фільтраційну зону ФСБ у московському аеропорту Шереметьєво. І немає жодних гарантій, що громадян України через неї пропустять, відверто заявила їм співробітниця російського відомства.
«Буває таке, що людина отримала дозвіл, їде сюди, а її в Шереметьєво не пропускають. Від цього ніхто не застрахований. Вам дозвіл дається на реєстрацію (нерухомості), а не для проїзду сюди », – пояснила російська чиновниця.
«Щоб оформити власність, людям потрібно приїхати, по-перше, особисто – до того ж самого Маріуполя, піти там у Федеральне агентство з управління державним майном РФ.і зайнятися всією цією справою. Як вони зараз можуть туди потрапити? Тільки через Шереметьєво, де їх зустрічають ФСБівці», – описує процедуру перереєстрації житла за російськими законами український історик Андрій Марусов, який жив у Маріуполі під час його захоплення Росією і у якого там залишилися знайомі та родичі.
Він розповів історію свого знайомого, який спробував із сім’єю повернутися до Маріуполя, щоб оформити власність і таким чином врятувати від незаконної конфіскації окупантами.
«І він мені розповідав, що в Шереметьєво три дні його «мурижили» ФСБівці. Крім нього там було ще близько тридцяти людей – із Бердянська, Мелітополя, Донецька, Макіївки, Маріуполя, Лисичанська. Найрізноманітніші люди: і старі, і молоді, хто завгодно. Відмовили всім! І ставлення до них було абсолютно скотське », – переповідає Марусов.
Якщо власник будинку чи квартири не може приїхати на окуповану територію України і перереєструвати її, його житло окупаційна влада часто оголошує «безхазяйним».
Схема №4 – житло оголошується «безхазяйним»
Ця схема широко використовується в містах, звідки люди масово виїжджали через російські обстріли або окупацію. Часто ті, хто виїхав, доручали доглядати за своїми квартирами та будинками родичам і сусідам, які залишилися в місті, а іноді навіть оплачували через них комунальні послуги.
Але окупаційні адміністрації нерідко вважають житло, у якому кілька місяців ніхто не живе, «покинутим». Якщо воно в хорошому стані, його оголошують «безхазяйним», після чого продають.
Справжнього власника на цей аукціон просто не допускають, і він може взагалі не знати, що його квартира перейшла комусь іншому.
У травні 2026 року опублікували запис із камери спостереження одного з під’їздів багатоповерхового будинку в Маріуполі: на ньому чиновниці з окупаційної адміністрації, підконтрольній РФ, розклеюють на дверях нібито «безхазяйних» квартир оголошення про виселення. Місцеві жителі кажуть, що насправді квартири «безхазяйними» не були.
«У однієї моєї подруги мама приходила до неї додому, створювала видимість, що в квартирі хтось живе: вивішувала білизну з балкона, світло іноді вмикала, якусь метушню наводила, – розповідає колишня жителька окупованого Росією міста. – Але все одно: з адміністрації приходили і дивилися витрати (світла й води – ред.) за лічильниками. І якщо не намотало якогось мінімуму, вони розуміли, що квартира стоїть порожня, і запускали в неї охочих жити ».
«По Маріуполю зараз пішли нові списки «безхазяйного» майна, і до них, зокрема, були внесені й ті квартири, будинки та земельні ділянки, на які люди вже оформили всі документи, які вже навіть офіційно були в реєстрах цього Росмайна! – розповідає Андрій Марусов. – І вони все одно туди потрапили».
Якщо вони не оформлюють російське громадянство, то майно у них відбираютьАндрій Марусов про власників житла в Маріуполі
За його словами, після цього окупаційні чиновники почали розвішувати на дверях повідомлення – що нібито нерухомість «має всі ознаки безхазяйності». У сповіщеннях було зазначено, що якщо власники протягом кількох днів не принесуть документи і не оформлять її, вона «буде визнана «безхазяйною» і перейде у власність російської держави або «муніципального утворення».
За такою схемою лише тут окупанти оголосили «безхазяйними» близько 13 тисяч квартир і будинків, що належать маріупольцям, які покинули місто.
До 2025 року «безхазяйним» житло визнавали суди, і далеко не все, що потрапляло до списків, відбирали. Але у грудні 2025 року в РФ внесли поправки до закону, згідно з якими сама наявність квартири чи будинку в реєстрі визнаного «безхазяйним» житла вже автоматично означала, що квартири конфіскують.
Сергій Данилов, експерт із питань півдня України, вважає, що закон про «безхазяйне» житло був ухвалений у Росії для того, щоб у окупантів безкоштовно з’явився житловий фонд для залучення працівників на захоплені території.
«Вони вирішили це «узаконити», очевидно, тому, що є великі надії залучити фахівців із Росії на окуповані території , – пояснює він. – І частина тих людей, яких вони хочуть привезти як фахівців до Херсонської, Запорізької областей, побоюються того, що надані їм квартири не зовсім легітимні навіть із російської точки зору. І тому знадобилася якась видимість легітимності для того бандитизму, який окупаційна влада здійснює на цих територіях».
Схема №5 – заборона державної реєстрації нерухомості громадянами України
Українці кажуть, що, окрім особистого приїзду в зону окупації, від власників житла на місці часто вимагають прийняти громадянство Росії для того, щоб повернути собі право власності. Тим, хто відмовляється це робити, у перереєстрації житла відмовляють.
Це дозволяє робити указ президент РФ Володимира Путіна від 14 березня 2025 року: він забороняє щонайменше до 1 січня 2028 року громадянам «недружніх країн» реєструвати нерухомість у так званих «нових російських регіонах» без спецдозволу. «Новими регіонами» в Росії називають окуповані території Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей. Окрім України, під «недружніми» країнами в Росії також розуміють усі країни ЄС.
«У мене досить багато моїх знайомих, напівзнайомих залишилися в Маріуполі. У декого з них уціліло майно. Але якщо вони не оформлюють російське громадянство, то вони його (майно – ред.) втрачають, у них його відбирають: із міліцією, з поліцією, просто виганяють із їхніх квартир, із будинків. Хоча вони там жили двадцять, тридцять, п’ятдесят років », – розповідає Андрій Марусов про те, що відбувається в місті.
Схема №6 – знесення будинку без надання альтернативного житла
Ще одна схема незаконної конфіскації житла загарбниками на окупованих територіях України – повне знесення будинку. Це часто відбувається в містах, які були сильно зруйновані обстрілами.
На місці знесеного будинку будується нове житло. Але квартири в ньому надаються не тим, хто жив за цією адресою раніше, а або окупаційній адміністрації для подальшої здачі в соціальний найм «потрібним» людям, або виставляються на продаж. Випадків, коли у українців відбирали житло за цією схемою, було особливо багато в Маріуполі.
Жителі міста навіть записували звернення до влади:
«Влада «ДНР» зробила нас безхатченками. Знесли наші будинки, анулювали адреси, – скаржилися вони. – Нас, «безхатченків», 18 тисяч людей. І нам жити нема де!»
«Я прожила 20 років у цій квартирі. Квартиру я отримала за свій власний будинок. Поясніть, будь ласка, нам, маріупольцям! Чому всім потрібен Маріуполь, але нікому не потрібні ми, жителі Маріуполя, які постраждали під час бойових дій?» – обурювалася ще одна місцева жителька.
«Ми вважаємо, що це Йдеться про ті самі поправки до закону, згідно з якими окупаційні адміністрації у захоплених Росією частинах Донецької, Луганської, Херсонської і Запорізької областей отримали право вилучати «безгосподарне» житло – їх затвердив президент РФ Володимир Путін у грудні 2025 року., давайте називати речі своїми іменами. Це означає – забрати в одних і віддати іншим!» – погоджувалася з нею ще одна постраждала.
«Ми заробляли свої квартири своєю працею, як і наші батьки. Нам не потрібне чуже! Віддайте нам наше!» – вимагали вони.
Схема №7 – кримінальна справа
Ще одна схема – порушення проти власників нерухомості кримінальних справ. Наприклад, за статтями, пов’язаними з обвинуваченнями в екстремізмі через дописи в соцмережах, у яких користувачі вказують, що Крим – це Україна, або в яких повідомляється про злочини російських військових.
Вирок у таких справах виноситься заочно через те, що людина не живе в Росії або на окупованих територіях, але фінал один – судова конфіскація особистого майна.
Нова феодальна знать чи другий 1917-й?
Згідно зі стенограмою засідання російського федерального уряду від 26 серпня 2025 року, влада РФ за час окупації поставила на облік і внесла за підсумками інвентаризації 4 млн 600 тисяч об’єктів:
- земельні ділянки;
- будівлі;
- споруди, на які розповсюджується право власності.
А загалом у захоплених містах і населених пунктах України до кінця 2026 року Росреєстр планує поставити на облік, тобто оформити російські документи, на 5,5 млн об’єктів нерухомості.
«Що потім відбувається з цим майном? Воно віддається російським військовим, російським силовикам, колаборантам. Тобто мета очевидна – витіснення українського населення», – каже Андрій Марусов.
Мета очевидна – витіснення українського населенняАндрій Марусов
Російський економіст Владислав Жуковський називає процес відбирання власності на окупованих територіях «державним мародерством».
І зауважує: «Було б дивно, якби під час цієї загарбницької війни захоплені території та підприємства, об’єкти нерухомості, причому не лише житлові, а й комерційні об’єкти, магазини, торговельні центри, якісь інші будівлі, склади, не передавали б у руки нової, скажімо так, «феодальної знаті», нової держолігархії, яка заходить у ці регіони».
«Там усе ділиться-пиляється людьми, які мають багнети й зброю. Тобто силовиками, які ведуть, як у середні віки, боротьбу, служать своєму феодалу, своєму королю за те, щоб отримати якісь земельні наділи й стати новими феодалами. І так, це максимально чорна, навіть не сіра, а чорна зона економіки... І жодної нормальної економіки, економічного процвітання, жодних інвестицій, жодного реального відновлення цих територій не було, немає і не буде », – каже експерт.
Андрій Марусов упевнений, що сотням тисяч українців ще належить втратити свою власність на окупованих Росією територіях.
«Із чим це можна порівняти за масштабом? Ну, звісно, з більшовицькою революцією 1917 року, – каже він. – Тоді так само прирекли на злидні та бідність десятки мільйонів людей, позбавивши їх власності, квартир і так далі. Зараз ідеться про сотні тисяч людей, але йдеться саме про це – що абсолютно несправедливо, абсолютно незаконно сотні тисяч людей позбавляються своєї власності ».
Сергій Данилов погоджується з цією аналогією.
«Моя сім’я родом із Житомирщини. У 1930 році в мого прадіда був хутір. Його вбили, а хутір забрали, – згадує він. – Узагалі багато хто з тих, кого я опитую (після виїзду з окупації – ред.), проводять паралелі з подіями 100-річної давності. Вони кажуть про те, що тепер вони зрозуміли, як більшовики прийшли до влади, якими методами вони встановлювали свій окупаційний режим в Україні тоді, у 1918–1920 році, як відбувалися репресії 1930, 1933, 1937 року».
Чи є шанс повернути своє?
Україна веде реєстр збитків, завданих країні внаслідок російського збройного вторгнення, і розраховує, що всі рішення Кремля про перереєстрацію власності на захоплених Росією територіях будуть юридично нікчемними одразу після завершення окупації.
«Кожен, хто зараз заїде в квартиру іншого маріупольця, стає співучасником воєнних злочинів», – попереджає колишній радник мера Маріуполя Петро Андрющенко, керівник Центру вивчення окупації.
Сергій Данилов каже, що загалом з окупованих територій виїхало в середньому понад половина населення, яке там проживало до 2022 року.
«Візьмемо, наприклад, місто Скадовськ. До російського вторгнення там проживало приблизно 20 тисяч людей (загалом у Скадовській міській територіальні громаді – ред.). Зараз там теж проживають 20 тисяч людей, але 60% колишнього населення виїхало з окупації на контрольовану владою України територію або до Європи», – каже він.
Зараз у Скадовську теж проживають 20 тисяч людей, але 60% колишнього населення виїхалоСергій Данилов
Міжнародні правозахисні організації також розцінюють дії російської влади як масовий грабіж і порушення міжнародного гуманітарного права.
Російський правозахисник Лев Пономарьов радить усім українцям, які внаслідок окупації були незаконно позбавлені своєї власності, зберігати документи на нерухомість (фото квартири, будинку, ділянки, квитанції та виписки, пов’язані з цією нерухомістю, скриншоти списків «безхазяйного» майна, фото повідомлень на дверях) і фіксувати факти порушення своїх майнових прав. Усе це, за його словами, знадобиться для звернення до судів після закінчення війни.
«Росія повинна буде виплачувати Україні репарації за зруйновані міста, за захоплені квартири», – впевнений він.
Провідна неурядова організація із захисту прав людини Human Rights Watch також закликає Росію негайно скасувати процедури, які призводять до конфіскації майна та дискримінації на захоплених територіях.
