Kvadratni metar stana u staroj zgradi košta koliko i moje dvije mjesečne plate, kaže Marija D. koja već mjesecima traži novi dom.
Stanovi u starijim zgradama, na periferiji makedonske prijestonice - Skoplja, prodaju se za 1.000 eura po kvadratu, a ona zarađuje 500 eura mjesečno. To znači da će joj trebati osam godina da uštedi cijelu platu, da ne jede, ne pije, ne plaća račune, ako želi da kupi stan od 48 kvadrata po cijeni od 1.000 eura po kvadratu.
Ako uštedi trećinu plate, moći će da kupi dva kvadrata stambenog prostora godišnje, pa će za stan od 48 kvadrata morati da radi više od polovine radnog vijeka, odnosno 24 godine.
Marija je mjesecima zvala telefonom i pretraživala oglase tražeći stan, ali stvari, kaže, ne idu kako treba.
"Cijene su se popele do plafona, svaki dan tražim oglase, teško je naći solidan stan ispod 1.500 eura po kvadratu u Skoplju. Ne znam ko može da kupi u ovom trenutku sa ovim platama, imala sam ušteđevinu, ali bez potrošačkog kredita od nekoliko desetina hiljada evra jednostavno je nemoguće bilo šta kupiti", kaže Marija D. za RSE, pojašnjavajući da se ne radi samo o stanovima u novogradnji.
"Zanimljivo je i to da se stari stanovi, na periferiji, na primjer Hipodrom, Madžari, kreću oko 1.000 eura po kvadratu, dok se u novogradnjama cijena kreće oko 1.200 do 1.300 eura. Sa ovakvim prihodima veoma je teško izdvojiti i platiti stan i u ovim kvartovima, a ne u centru", dodaje ona.
Prosječna porodica teško može kupiti stan u Sjevernoj Makedoniji, pokazuje analiza troškova života na Numbeu - najvećoj bazi podataka o troškovima života na svijetu, koja uključuje sve zemlje Zapadnog Balkana. Ispred Sjeverne Makedonije je samo Srbija, gdje je najteže kupiti stan sa prosječnim primanjima.
Zatim, na trećem mjestu ove liste je Kosovo, nakon toga Albanija, Hrvatska, Bosna i Hercegovina (BiH), a na posljednjem mjestu Crna Gora.
U Srbiji najteže priuštiti stan od prosječnih prihoda
Nema zvanične statistike cijena stanova
Ni Zavod za statistiku ni Agencija za katastar u Sjevernoj Makedoniji godinama ne objavljuju podatke o cijenama po kojim se prodaju stanovi. Zbog čega je tako, nisu odgovorili na nekoliko upita Radija Slobodna Evropa (RSE).
Posljednji podaci Instituta su za 2019. godinu, a Agencija je to uradila godinu dana kasnije, 2020. Tada je prosječna cijena kvadrata stana u centru Skoplja bila oko 1.000 eura.
U nedostatku službenih podataka, oslanjamo se na informacije agencija za nekretnine i oglase koje objavljuju investitori i prodavci stanova. Sada za 1.000 eura možete kupiti stan na periferiji metropole, uglavnom stanove u starijim zgradama.
Na stranicama za oglašavanje nekretnina, naprimjer, stanovi od 40 kvadrata u centralnom gradskom dijelu Skoplja dostižu cijene i do 80.000 eura, što znači da je cijena kvadrata 2.000 eura.
S druge strane, investitori u građevinarstvu prodaju stanove i do 2.500 eura po kvadratu u centralnom dijelu grada.
Međutim, iz agencija za prodaju nekretnina koje smo kontaktirali sumnjaju da se stanovi prodaju po cijeni koja je navedena u oglasima.
"Prodajne cijene novih stanova u izgradnji su sada oko 2.000 eura, to je potražnja, ali nismo sigurni da li se zaista prodaju po toj cijeni. Tako se u Skoplju trenutno nude stanovi u izgradnji, koji još nisu završeni, ali se u principu prodaju za 1.800 do 2.300 eura po kvadratu. Ali kupci reaguju, a mi mislimo da potražnja i nije velika, odnosno prodaja ne ide tako dobro, pogotovo ne po toj cijeni, ne prodaje se tako lako", navode za RSE iz agencija za nekretnine "Impuls".
Kako poskupljuju novi, tako raste i cijena starih stanova, ali, kako objašnjavaju agencije, u stvarnosti je teško prodati stan po istoj cijeni koja je navedena u oglasu.
"Možda investitori prodaju po tim cijenama, ali ostalo nije realno. Vjerujem da su cijene po kojima smo prodavali i kojima se trguje - recimo za stan do 10 godina, najviša cijena po kojoj smo prodali 1.900 evra po kvadratu, ali to je izuzetak. Generalno cijene novijih stanova gdje ne bi trebalo da se interveniše, se kreću od 1.600 do 1.800 eura po kvadratu", objašnjavaju u agenciji za nekretnine "Delta", koja trguje uglavnom starim stanovima, ali i korištenim stanovima u novijim zgradama.
Stanovi se prodaju, dodaju u agencijama za nekretnine i ne očekuju pad cijena.
"Tržište postoji, stanovi se prodaju, možda ne toliko otkako je počela kriza u Ukrajini, ali normalno su cijene porasle i neće se vratiti, neće pasti, možemo sa sigurnošću reći da će rasti" , dodaju iz Agencije.
Koji je razlog rasta cijena nekretnina?
Cijene su naglo porasle, posebno posljednjih godina. Na to su uticali covid kriza, inflacija, razlika između ponude i potražnje, povećanje komunalnih usluga i troškova izgradnje.
Predsjednik udruženja građevinskih radnika pri Privrednoj komori iz građevinske firme "Granit" Andrea Serafimovski kaže da je sve to dovelo do toga da cijena kvadrata u centralnim opštinama Skoplja dostiže preko 2.500 evra po kvadratu, a visoke cijene su i u turističkom centru Ohrida i u konzulskom gradu Bitolju.
On tvrdi da je potražnja i dalje veća od ponude. On očekuje stabilizaciju cijena, ali ne i povratak na nivoe prije krize.
"Ta stabilizacija cijena će odražavati realne troškove, zarade kompanija, ali će takođe odražavati disperziju između potražnje i ponude. Dakle, 2025. godine očekujemo stabilizaciju cijene, koja će, za razliku od cijene prije krize, biti 30 do 40 posto viša u opštinama sa velikom transakcionom aktivnošću", dodaje Serafimovski.
Ko reguliše tržište nekretnina?
Investitori kažu da se cijene formiraju prema troškovima za koje se sada žale da su povećani - komunalije za izgradnju, otkup zemljišta na kojem će se graditi, ali i materijal za gradnju.
Međutim, da cijene ne bi otišle unedogled i da bi stanovi bili pristupačniji za različite kategorije građana, mora postojati regulacija države, smatra predsjednica Skupštine Udruženja arhitekata Sjeverne Makedonije Iskra Jankovska -Mihajlovska.
Ako investitori sami diktiraju cijenu, kaže, mogu prodavati stanove i do 6.000 eura po kvadratnom metru i nisu dužni da za to nikome odgovaraju.
Država može da se ugleda na druge evropske zemlje, kaže Jankovska-Mihajlovska, odnosno da obaveže građevinare da 10 odsto od stanova u novogradnji izdvajaju za socijalne kategorije i da ih prodaju po cijenama znatno nižim od redovnih.
Drugi problem, prema Mihajlovskoj, je to što sadašnji zakoni u građevinarstvu moraju da pretrpe određene izmjene, odnosno kaže da država investitorima "gleda kroz prste", pa oni godinama ne plaćaju porez na već izgrađene stanove.
"Država mora intervenisati. Te građevinske firme grade te stanove na kredit i oni ih posjeduju, zakoni su tako napravljeni u njihovu korist da i ako ne prodaju te stanove, na primjer u zgradi sa pet stanova, investitor kada proda jedan ili dva, već mu se isplatilo. A onda investitor ostala tri stana može zadržati cijenu koliko god želi. Kredit mu je plaćen, ali država ne naplaćuje porez na njegov vlastiti stan", ističe Jankovska-Mihajlovska.
Kada bi investitori bili primorani da plaćaju te poreze, cijene stanova bi bile drastično drugačije, naglašava ona.
Ističe, međutim, i da su troškovi izgradnje zaista porasli, ali i upozorava da građane pri kupovini stana treba edukovati, odnosno kada moraju da plate oko 2.000 evra po kvadratu treba da vode računa koju dodatu vrijednost trebaju dobiti. Da traže se u tu cijenu uračuna i podzemna garaža, kao i da se procijeni ambijent u kojem se stan nudi, da li se radi o mirnoj lokaciji ili ne.
Osim poskupljenja kvadratnog metra stambenog prostora, nedavno su porasle i cijene usluga katastra.
Cijena uknjižbe stana ostala je ista, ali do sada je jednim upisom u imovinski registar mogla da se upisuje kvadratura stana, zemljišta, zajedničkih prostorija i garaže ako je jedan vlasnik. Sada će svi ovi predmeti ići na posebne vlasničke listove, što znači da će prvi upis stana koštati više ako vlasnik posjeduje garažu ili neku drugu prostoriju, cijena će rasti. Ovome treba dodati dodatni trošak za notarske usluge.
S druge strane, pored činjenice da se ne samo u Skoplju, već i u cijeloj zemlji uveliko gradi, a investitori tvrde da građani traže stan viška, podaci Državnog zavoda za statistiku sa popisa stanovništva 2021. godine pokazuju da je skoro jedna trećina stanova u državki neuseljena. U zemlji ima ukupno 839.174 stana, od čega je 531.987 useljeno, što znači da je 307.187 stanova ostalo neuseljeno.