Продажи жилой недвижимости в аннексированном Россией Крыму за год упали на 72 процента, а стоимость квадратного метра снизилась за время войны на 29 процентов. Россияне, которые в последние годы активно инвестировали средства в оккупированный полуостров, после начала вторжения в Украину резко перестали это делать. Многим владельцам квартир у моря, очевидно, придется распрощаться со своим имуществом после деоккупации региона.

После того как Крымский полуостров был в 2014 году незаконно аннексирован Российской Федерацией, жители этой страны стали вкладывать деньги в недвижимость на полуострове. Некоторые из них даже перебирались в Крым насовсем, некоторые приезжали отдыхать в курортный сезон, некоторые сдавали дома и квартиры в аренду. Из-за повышенного спроса цены на жилье заметно росли на протяжении последних восьми лет.

Еще больше подстегивали рост цен на жилье отдельные решения оккупационной администрации. К примеру, в Севастополе прошлым летом приостановили выдачу разрешений на строительство до принятия нового генерального плана города. Рынок отреагировал незамедлительно: если в апреле 2021 года средняя цена квадратного метра в Севастополе составляла 85-95 тыс. рублей, то к июню 2021-го она выросла до 120 тыс. рублей.

После вооруженного вторжения российской армии в Украину ситуация в корне изменилась. Объемы реализации начали падать. По данным консалтинговой компании Idem, в июне 2022 года продажи жилой недвижимости в Крыму сократились на 52 процента в сравнении с январем 2022 года и на 72 процента – относительно июня 2021 года.

Цены на квартиры в новостройках после начала войны еще какое-то время повышались по инерции, но темпы роста замедлились в разы. С марта по июнь этого года квадратный метр на первичном рынке подорожал на 5,1 процента до 178,96 тыс. рублей, при том что до начала боевых действий в Украине цены росли на 60 процентов в год, подсчитали специалисты портала "Мир квартир".

После того, как власти РФ объявили частичную мобилизацию, на мосту через Керченский пролив прогремел взрыв, а Вооруженные силы Украины освободили Херсон, осенью продажи квартир практически остановились, а цены резко пошли вниз. Причем если в объявлениях снижение цен колеблется в диапазоне 1,5–2 процентов, при сделках продавцы фактически уступают до 20 процентов от объявленной стоимости, чтобы скорее избавиться от крымского имущества, рассказала изданию "Меридиан. Севастополь" директор севастопольского агентства недвижимости "Мультидом" Наталья Массальская. Председатель Гильдии риелторов Крыма Дмитрий Жиделев утверждает, что дисконт может достигать и 50 процентов.

Согласно статистическим данным цифровой платформы Restate, средняя цена квадратного метра в севастопольских новостройках упала с 207,3 тыс. рублей в мае 2022 года до 147,5 тыс. рублей в декабре (минус 29 процентов). На вторичном рынке спад оказался не таким резким, но тоже ощутимым – со 174,1 до 158,2 тыс. рублей за квадратный метр (минус 9 процентов). В Крыму стоимость "квадрата" в новостройках снизилась с 212 тыс. рублей в марте до 167,7 тыс. рублей в декабре (минус 21 процент). Колебания цен на вторичном рынке Крыма оказались незначительными.

Подешевели и частные дома. По данным портала "Мир квартир", стоимость домов в аннексированном Крыму в 2022 году снизилась в среднем на 9,9 процента, в Севастополе – на 0,3 процента.

Основной спрос на дома и квартиры в Крыму создавали россияне (как правило, жители Москвы и Московской области). Согласно подсчетам постоянного представителя президента Украины в Автономной республике Крым Тамилы Ташевой, за годы оккупации в Крым незаконно переехало до 800 тысяч россиян. Но с началом войны и закрытием аэропорта в Симферополе число желающих перебраться на полуостров заметно снизилось. По мере того как Крым становился все менее безопасной зоной, интерес к местной недвижимости угасал еще больше. По словам Натальи Массальской, близость к зоне боевых действий привела к тому, что инвестиционный массовый покупатель исчез с рынка недвижимости Севастополя и Крыма.

"Внешний спрос ушел, а он в большей части диктовал и ценообразование, и объемы продаж", – объясняет управляющий партнер "Аналитической корпоративной группы" Илья Пичуев. По его мнению, на бегство покупателей повлияли атаки беспилотников, диверсии и работа ПВО в Крыму.

Спад затронул все сегменты рынка – от элитной недвижимости до объектов экономкласса. "Продажи апартаментов в нашем комплексе шли достаточно активно в течение всего этого года, вплоть до осени. Количество сделок в целом сопоставимо с предыдущим, 2021-м. Но начиная с октября спрос практически остановился", – рассказывает Ирина Романова, директор по маркетингу курортного комплекса "Дипломат" в Нижней Ореанде под Ялтой.

"Многие клиенты, кто собирался совершить покупку до конца этого года, решили подождать и перенесли свои планы на "после Нового года" или даже на весну. Причина тому – политическая обстановка и неопределенность, связанная с ней, а также отсутствие удобной логистики на полуостров. Не все готовы приобретать недвижимость дистанционно, а приехать и посмотреть сейчас, когда не летают самолеты, стало для многих проблемой", – говорит Ирина Романова.

Застройщики и риелторы советуют приобретать жилье в Крыму, пока цены упали. Они строят оптимистичные планы на 2023 год. Тем не менее, несмотря на существенное снижение цен, потенциальные покупатели явно осторожничают и не спешат обзаводиться недвижимым имуществом в фактически отрезанном от большой земли регионе, где регулярно случаются атаки беспилотников и взрывы на военных объектах. Тем более что дальнейшая судьба полуострова непредсказуема. Если жилую недвижимость и приобретают, то, во-первых, это делают только сами крымчане, а во-вторых – в уже почти готовых домах, поскольку строить планы на отдаленную перспективу невозможно.

"Существенно сложнее сейчас продавать объекты на этапе строительства. В этом сегменте сегодня востребованными остаются только самые недорогие лоты, в высокой стадии готовности", – отметила Ирина Романова.

Россияне боятся связываться с крымской недвижимостью еще и потому, что юрисдикция полуострова может поменяться в ближайшие месяцы. В этом случае большинство хозяев, приехавших с материка, попросту лишатся своих квартир.

Постпред президента Украины в Крыму Тамила Ташева настаивает на том, что "население, которое приехало незаконно на территорию полуострова, должно покинуть Автономную республику Крым и Севастополь путем добровольного выезда или принудительного выдворения". Что касается крымчан, проживавших на полуострове до 2014 года и принявших российское гражданство после оккупации, то повальное привлечение к уголовной ответственности за коллаборационизм им не грозит, пообещал руководитель прокуратуры Автономной республики Крым и Севастополя Игорь Поночёвный. Однако договоры купли-продажи недвижимости, которые крымчане заключали по российским законам, могут быть аннулированы.

"В зависимости от состояния имущества, наличия документов и прочего оно может быть либо возвращено прежним владельцам, либо, безусловно, национализировано. Предположим, гражданин Украины совершил акт продажи в соответствии с действующим законодательством. В таком случае собственность будет национализирована, но без возврата бывшему владельцу. Мы бы советовали государству в таких случаях позволить бывшим собственникам выкупить национализированное имущество по льготным ценам", – считают президент Первого международного фонда развития Украины Николай Волковский и президент Международной ассоциации студентов политических наук Артем Олейник.

По словам юристов, отдельно надо рассматривать случаи, когда украинцы переоформляли собственность в Крыму или продавали имущество россиянам в соответствии с оккупационным законодательством.

"В таком случае не надо позволять льготный выкуп национализированного имущества, но и не следует делать заметные финансовые взыскания, если нет свидетельств о сотрудничестве с оккупационным режимом. Что касается зданий, транспортных средств и прочего [имущества], которые по состоянию на 2014 год не были построены или получены в собственность, то все это вместе должно быть передано в собственность государства. Разделение этих объектов было бы ошибкой", – считают Волковский и Олейник.

Отстоять свое право владения крымскими квартирами россияне смогут в суде. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие после деоккупации полуострова годы суды будут рассматривать тысячи дел.

"Решения будут за судьями на местах, которые будут подробно рассматривать каждое дело отдельно, однако можно вывести общие рекомендации. Во-первых, вся собственность граждан Украины должна быть возвращена в руки законных владельцев, а убытки – возмещены. Факт наличия убытков можно доказать соответствующей документацией. Наличие новых объектов на частной территории владельцев будет означать, что граждане Украины получили бонус-компенсацию за годы оккупации. Во-вторых, российские военные и коллаборанты должны быть лишены собственности. Военные, которые переоформят собственность на членов семьи или друзей, должны быть лишены этой собственности как конечные бенефициары без права выкупа. Коллаборанты, поступающие аналогичным образом, могли бы выкупить имущество за установленную государством сумму", – отметили Волковский и Олейник.