Российский рынок жилья стремительно падает. В январе количество сделок – что с новостройками, что на "вторичке" – было рекордно низким. Российские издания приводят разные оценки, но все сходятся в одном: спрос по сравнению с январем 2022 года – последним предвоенным месяцем – упал на десятки процентов.
Не помогает даже продление программы льготной ипотеки, которую правительство и Банк России еще в прошлом году собирались завершить. Вместо этого повысили ставку с 7 до 8 процентов. Но россияне за кредитами не пошли. В январе банки выдали в четыре раза меньше льготных ипотечных кредитов, чем даже в декабре прошлого года, не говоря уже об ипотечном буме времен разгара пандемии.
Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию неделю назад особо отметил прошлогодние успехи строителей. В 2022 году в России, согласно статистике, впервые было построено более 100 миллионов квадратных метров жилья. Вот только это были по большей части успехи первого полугодия. А если учесть, что дом за пару дней или даже недель не построишь, становится очевидным, что 11-процентный рост прошлого года объясняется вводом тех объектов, которые были спроектированы и заложены еще до войны.
В январе девелоперы получили всего 192 разрешения на строительство 2,5 миллиона квадратных метров жилья
А потом случилось 24 февраля и вторжение в Украину. И, по данным Infoline, на конец 2022 года по всей стране нераспроданными оставались квартиры в различной стадии готовности общей площадью 70 миллионов квадратных метров. То есть это две трети от того, что построили за год.
Сейчас проектируют и закладывают гораздо меньше. Строители реагируют на обвальное падение спроса. "Коммерсант" проанализировал данные портала "Наш.Дом.РФ". В январе девелоперы по всей стране получили всего 192 разрешения на строительство 2,5 миллиона квадратных метров жилья. И это оказалось в среднем вдвое меньше, чем в январе 2022-го или 2021 года. Да и строить начали по ранее выданным разрешениям почти на 20 процентов меньше, чем в том же месяце год назад.
Причин кризиса на российском рынке недвижимости (а это именно кризис и никак иначе) несколько. Во-первых, война ударила по доходам и сбережениям россиян, и теперь наскрести на первоначальный взнос в состоянии гораздо меньше людей, чем раньше. Потери инвестиций и сбережений первых месяцев войны, связанных с обвалом фондового рынка, резкими колебаниями курсов доллара и евро, введенными Банком России ограничениями, до сих пор остаются недооцененными.
Международные финансовые санкции медленно, но верно ужесточаются
Во-вторых, в прошлом году из страны массово уезжали представители того самого среднего класса, который и предъявлял всегда основной спрос на российскую недвижимость. А для тех, кто остался, российское жилье перестало быть самым надежным и беспроигрышным способом вложения денег и улучшения собственного качества жизни.
Провал рынка, который начался еще летом 2022 года и усугубился после начала мобилизации, наглядно продемонстрировал, что, когда все пытаются сдать или продать жилье, оно превращается в неликвидную обузу, которая еще и требует постоянных расходов. Налоги, коммуналка, отчисления на капремонт, а то и вовсе выплаты по ипотеке.
Для тех, кто не только уехал из России, но и умудрился найти за ее пределами источник дохода, необходимость постоянных переводов на родину денег, которых требует оставшаяся в России квартира или дом, – постоянная "головная боль" и источник дополнительного риска. Международные финансовые санкции медленно, но верно ужесточаются. Развитые страны все больше сосредотачиваются на том, чтобы обеспечить выполнение третьими странами уже принятых ограничений. А это значит, что выработанные после начала войны схемы приходится постоянно усложнять и совершенствовать.
Перспективы российского рынка жилья скрыты все в том же "тумане войны", которую, как оказалось, начать было гораздо проще, чем закончить.
Перспективы российского рынка жилья скрыты все в том же "тумане войны"
С одной стороны, население России, даже согласно официальным сводкам Росстата, продолжает сокращаться. И росту спроса на недвижимость это никак не способствует. Однако рублевые цены на квадратные метры могут все-таки возобновить рост. И связано это с масштабными бюджетными вливаниями ничем не обеспеченных рублей в экономику.
Людей с деньгами в стране будет больше, особенно если у этих людей на плечах – не голова, а погоны. Раздутый, да еще и засекреченный военный бюджет – самая что ни на есть коррупциогенная среда. И эта среда в современной России в 2023 году наличествует в концентрированном объеме. При этом возможностей выводить из России наворованное сейчас гораздо меньше, чем год назад.
Рост этот может оказаться совсем уж неустойчивым
А внутри страны выбор не так и велик. Не в акции же "Газпрома" вкладывать. Так что у девелоперов еще есть надежда на восстановление спроса и рост цен. Только рост этот может оказаться совсем уж неустойчивым. Времена как-никак неспокойные, военные. Всякое может случиться даже с теми, кто и в страшном сне пока не примеряет на себя тюремную робу.
