Баталии по поводу московской реновации вроде бы уже отгремели, федеральный закон принят, выборы мэра в столице прошли, и теперь вопрос перестал быть политикой и превратился в техническую рутину. А писать про рутину не актуально. Тем не менее еще пара слов. Перед самым сентябрьским голосованием прочитал, как один хороший политический публицист выразил мнение, что Собянин Сергей Семенович превращает Москву в европейский город. Сразу попытался себе представить мэра Парижа, Лондона, Амстердама или обербургомистра Берлина, пытающихся с помощью пропаганды и юридических хитростей изъять собственность у миллиона своих избирателей, причем так ловко, что ограбляемые этого даже не заметили. Речь, конечно же, именно про реновацию.
Что такое реновация по-московски, не понимают ни рядовые жители российской столицы, ни большинство депутатов всех уровней, ни оппозиционные политики, яростно критикующие градоначальство. На самом деле перед нами одна из самых масштабных афер в истории современной России. Речь идет о сотнях миллиардов рублей. Нет, разумеется, нас в России даже такими масштабами не удивишь. Но в этот раз есть замечательная особенность: миллиарды, о которых я говорю, предполагается “взять” не из бюджетных источников (про бюджет – разговор отдельный), а прямо из карманов рядовых граждан. Тех москвичей, которые пока что владеют собственными квартирами в 5-этажных домах хрущевской застройки.
В любом крупном городе главным ресурсом является земля. А в больших российских городах самым крупным частным землевладельцем, как это ни парадоксально звучит, с некоторых пор стало их население. Это произошло в 1990-е годы, когда, во-первых, разрешили бесплатную приватизацию квартир, а во-вторых, признали сообщество квартировладельцев коллективным собственником земли, на которой стоит их дом. Правда, мало кто из горожан понимает, зачем ему эта земля сдалась. Зачем требуется земля на даче – понятно: на ней можно сажать цветы и картошку. А что толку в земле, на которой стоит пятиэтажный многоквартирный дом? Как сажать цветы под фундаментом? В обычной жизни о праве собственности на землю под таким домом вспоминают нечасто, разве что когда видят в квитанциях требование оплатить земельный налог, которым обложены все собственники. Этот налог не слишком значительный, а потому его перечисляют безропотно, не особенно вдумываясь за что.
Но зато ценность земли в городах очень хорошо известна другим людям. И эти люди хорошо понимают, сколько стоит земля в тех московских районах, в которых расположены хрущевки: на Пресне, в Сокольниках, на Шаболовке, на Ленинском проспекте и т. п. Если не считать самого центра столицы, где снести с лица земли все подряд вряд ли позволит национальная гордость, то в районах хрущевской застройки, бывших некогда дальними выселками (а теперь ровно наоборот), находится самая дорогая земля в этой стране. Этим людям известно, что цена земли зависит от денег, которые она может принести своему владельцу при соответствующем использовании. В этом смысле речь идет о весьма лакомом куске, способном составить не одно состояние. Огорчает одно: на этой земле не только проживают более миллиона человек, но (что самое неприятное) именно эти люди еще и являются, по преимуществу, единственными законными собственниками этой земли. Это не позволяет им, знающим, своими познаниями воспользоваться в той мере, в которой они того заслуживают.
Впрочем, для умных людей, понимающих ценность земли, есть и хорошие новости: у людей, не понимающих истинной ценности их имущества, можно это имущество изъять каким-нибудь хитрым способом. И такой способ нашелся, он прекрасно описан в принятом прошлым летом Государственной думой законе о реновации в городе Москве №141-ФЗ. Согласно этому закону, собственникам квартир в пятиэтажных домах в обязательном порядке предписывается заключить с мэрией договор мены, то есть отдать городу в собственность свою старую квартиру, а взамен получить, тоже в собственность, другую, новую, так называемую равнозначную. Эта квартира, как говорит закон, примерно равна старой по площади, и даже, возможно, немного больше, и расположена в том же самом районе. Так что в смысле жилья гражданин вроде бы ничего не теряет.
Но давайте задумаемся над этим самым договором мены поглубже. Мена обычно осуществляется в случаях, когда у некоего лица имеется вещь, интересующая кого-то другого. А тот другой, в свою очередь, обладает чем-то таким, что представляет ценность для его визави. Именно этими, интересующими обоих, вещами стороны и обмениваются. Казалось бы, в данном случае дело обстоит именно так: гражданину нужна квартира, и мэрия предлагает ему квартиру в новом, только что построенном доме. А мэрии нужна квартира в старой пятиэтажке, и она эту квартиру получает.
Однако далее начинаются странности, ибо, как предполагается, гражданин получает квартиру и может в ней жить. А вот мэрия вновь полученную квартиру использовать даже и не собирается. Наоборот, она собирается ее тут же сломать вместе с домом, а на месте этого дома возвести нечто другое. То есть мэрию интересует вовсе не квартира сама по себе (она лишь делает вид, будто ее интересует квартира; во всяком случае именно так написано в договоре!), а нечто другое, гораздо более для нее ценное. Что? Земля, разумеется! Право собственности на земельную долю под домом, которое, по российскому законодательству закреплено за владельцем квартиры. И если дом будет разрушен, собственником земли под домом официально станут уже не нынешние его обитатели, а тот, кто получил квартиры по только что заключенному договору мены. То бишь мэрия.
Получается, что московская мэрия, заключая с гражданами договора мены квартирами, сильно лукавит. На деле стороны обмениваются не квартирами, которые можно как-то непосредственно сравнивать между собой. На самом деле мэрия принимает в обмен на предоставляемую гражданину квартиру принадлежащую ему земельную долю. То есть происходит обмен квартиры на землю. А потому мы не можем a priori сказать, насколько получаемая гражданином квартира “равнозначна” земельной доле, это все равно что сравнивать тяжелое с горячим. Кто сказал, что земельная доля стоит столько же, как и разрушенная квартира, к которой она раньше невидимо “прикреплялась”? Это вовсе не очевидно, это требует существенных доказательств. И потому есть лишь единственный способ определить, насколько предлагаемый законом обмен честен, прозрачен, насколько он защищает права обменивающихся сторон, – оценить стоимость возмещения за имущество, которое отдается другой стороне. Необходим экономический расчет, который установил бы хотя бы более-менее сопоставимую стоимость обмениваемых вещей.
Но ни мэрия Москвы, выступившая инициатором реновации, ни Мосгордума, внесшая законопроект в думу Государственную, ни сама Государственная дума, ни Правительство России, обязанное давать заключения на вносимые в Думу законопроекты, никаких расчетов на эту тему не представили. Нам упорно не говорят, сколько стоит земля под пятиэтажками, которую людям некогда подарили проклятые "приватизаторы 90-х". Более того, нам, гражданам, жителям городов, вообще отказываются объяснить публично, что означает право собственности на землю, за что мы платим земельный налог, в чем может состоять выгода от обладания этой собственностью? Ну а раз так, коли государство не удосужилось оказать нам такого рода услугу, придется заняться этим самостоятельно.
Право собственности на землю под многоэтажным жилым строением означает, что, если дом по какой-то причине рушится или сносится, то именно владельцы квартир под домом имеют право принимать решения по поводу использования земли. В том числе именно они имеют исключительное право застроить этот земельный участок новой недвижимостью и получить финансовую выгоду от плодов этой застройки. Например, можно построить на этом участке какой-нибудь новый дом, квартиры в котором будут принадлежать им, собственникам земли. Следовательно, доход от продажи этих квартир достанется не тем, кто привык его получать, а скромным собственникам квартир в сносимых домах. И каким бы мог быть этот доход? Ответ на этот вопрос и даст нам понятие о действительной цене права собственности на землю.
Предположим, жители некоего старого пятиэтажного дома решили снести унаследованное от предков строение и построить на его месте жилое здание из 20 этажей, а затем поделить в нем квартиры между собой в соответствии с величиной их земельных долей. И по этому поводу они составляют некоторый бизнес-план, в котором прежде всего заявляют следующее: поскольку суммарная площадь квартир в новом доме приблизительно вчетверо больше, чем в нынешнем, то каждый собственник за 1 кв. метр своей старой квартиры получит 4 кв. метра во вновь построенном здании.
В интернете можно найти сведения о том, что квартиры во вновь построенных в процессе реновации домах мэрия рассчитывает продавать в среднем по цене 110 тыс. рублей за кв. метр. Следовательно, эти 4 кв. м. нового жилья при продаже принесут собственнику доход в 110 х 4 = 440 тыс. рублей. Однако понятно, что строительство нового дома требует немалых расходов. Скорее всего, нашему коллективному землевладельцу потребуется нанять специализированную компанию, которая поможет построить 20-этажный дом и продать в нем квартиры. Следовательно, требуется определить цену, по которой нанятая компания построит 1 кв. метр жилья.
Каждому владельцу 40-метровой квартиры в хрущевке недоплачено почти что 4,5 млн рублей!
Для расчета своего бизнес-плана там же, в интернете, энтузиасты находят сведения о том, что себестоимость строительства стандартного жилья в Москве можно оценить приблизительно в 25 тыс. рублей за кв. метр (без стоимости земли). В эту сумму войдут все расходы – от проектных работ до озеленения территории и организации продаж. Также в цену заложим процент рентабельности, ибо даже риелторам нужна прибыль – в нашем случае, например, 35% от себестоимости (что вовсе немало) и НДС (20%). Таким образом, цена 1 кв. метра будет равна 25 х 1,35 х 1,20 = 40,5 тыс. рублей. Значит расходы на строительство 4 кв. метров жилья составят 40,5 х 4 = 162 тыс. рублей. Теперь мы можем определить прибыль землевладельца, получаемого с каждого кв. метра старой квартиры: 440 – 162 = 278 тыс. рублей. Предусмотрим и необходимость заплатить 20%-ный налог на прибыль, и получится, что чистая прибыль, получаемая с каждого квадратного метра, равна 222,4 тыс. рублей. Вот она – интересующая нас цифра, и теперь мы способны сделать некоторые довольно значимые для оценки сделки владельца квартиры с мэрией выводы.
Главное: если мэрия говорит, что она будет продавать квартиры по 110 тыс. рублей за кв. метр, то на полученную с каждого кв. метра прибыль владелец квартиры в пятиэтажке способен купить 2 кв. метра в новых 20-этажных домах. А мэрия в договоре мены предусматривает предоставление только приблизительно равной по размеру квартиры. То есть квартировладелец в результате реализации договора мены получает вместо двух метров только один, то бишь лишь половину полагающейся ему компенсации за отдаваемую городу землю. Стало быть, мы теперь вправе задать вопрос: является ли процедура "обмена квартирами", предусмотренная принятым федеральным законом, действительно честной и справедливой, или мы имеем дело со скрытой формой изъятия принадлежащей гражданам собственности в особо крупных размерах? Несложный расчет показывает, что каждому владельцу 40-метровой квартиры в хрущевке недоплачено почти что 4,5 млн рублей! Я, конечно, не сомневаюсь, что в результате реновации столица может существенно похорошеть, а москвичи так сильно любят свой город, что готовы чем-то пожертвовать ради его украшения. Однако все-таки было бы правильно, чтобы такая жертва была добровольной, осознанной. И чтобы избранный горожанами мэр подробно и внятно объяснил действительную суть навязываемой им сделки, а не пытался провести эту сделку исподтишка.
Я не настаиваю на абсолютной точности представленного расчета. Он приблизителен, основан на неком близком к реальности, но все же условном примере. Разумеется, для окончательных выводов нам необходимы гораздо более обоснованные оценки, а не сделанные, что называется, “на коленке”. Но за неимением “гербовой” приходится писать на “простой”. Власть почему-то считает, что имеет право отчуждать в свою пользу чужую собственность, не утруждая себя подробностями, расчетами возмещения и прочими частностями. Если бы авторы законопроекта взяли на себя труд сделать собственные расчеты и представить их общественности, то мы бы могли на них опираться, анализировать, критиковать. И из такого расчета, кстати, независимо от его результата, мы бы узнали много чего любопытного. Например, какую рентабельность хотели бы заложить в свои ценники прикормленные властью строительные монополисты – это само собой было бы замечательной информацией. Но увы, московская власть предпочитает не считать деньги в чужом кармане, даже если это карманы ее избирателей.
Вы скажете, что под новым домом, в котором отныне станут владеть квартирами бывшие жителями пятиэтажек, тоже лежит участок земли. И что новоявленный квартировладелец сразу становится его собственником, а потому вроде бы ничего не теряет: квартира обменивается на квартиру, одна земельная доля – на другую земельную долю. Все вроде бы так и есть, если не считать некоторых частностей. Если вы из пятиэтажного дома вы переезжаете в 20-этажный, расположенный на таком же по размеру участке земли, то размер вашей земельной доли уменьшается вчетверо. Если мэрия на бюджетные деньги строит новый 20-этажный жилой дом, она может переселить в него владельцев квартир четырех пятиэтажек. До заключения соответствующих договоров мены из пяти рассматриваемых участков четыре принадлежали гражданам, а один – мэрии. А вот после заключения договора все меняется самым волшебным образом: теперь четыре участка принадлежат мэрии, а гражданам – только один. Таким образом, более ¾ всей земли, которая до того принадлежала частным квартировладельцам, обращена в муниципальную собственность, в распоряжение г-на Собянина и его присных.
На участке, принадлежащем отныне жителям, ничего вновь построить никак невозможно – на нем стоит новенькая, только что построенная 20-этажная башня. Эту землю невозможно ни продать, ни застроить – во всяком случае, до тех пор, пока новый дом, в свою очередь, не придет в негодность и не будет снесен в результате грядущей лет через сто новой волны реновации. Потому эта земля сама по себе ничего не стоит, а вот участки, отныне принадлежащие мэрии, вскоре освободятся, и их можно будет застроить с немалой выгодой.
Могут ли сейчас, когда вроде бы все решения уже приняты, владельцы квартир в хрущевках как-то этой очевидной “обдираловке” воспротивиться? Как ни странно, это возможно, и даже, наверно, может стать эффективным. Как? Не подписывайте предлагаемые вам договора мены. Вернее, говорите: подпишу, если получу достойное и обоснованное возмещение. Например, не одну “равнозначную” квартиру, а две, или в два раза большую. Вы же не против заключения договора как такового – вы просто не согласны с ценой, а на это любой гражданин в рыночной экономике имеет полное и безусловное право.
На вас наверняка (в соответствии с федеральным законом о реновации №141-ФЗ) подадут в суд, дабы понудить осуществить процедуру “обмена”. Ну и пусть подают. Даже если вы проиграете, вдруг окажется, что вы обменяли землю на квартиру не добровольно, полностью согласившись с лукавой ценой, а лишь в результате исполнительного процесса. Следовательно, вы имеете полное право оспаривать в судах полноту возмещения. И не только в российских. Понятно, что такая борьба за деньги есть антиобщественное и непатриотичное жлобство. Но на самом деле сие есть вовсе не жлобство, а достойное и естественное желание гражданина защищать свою частную собственность, которая, кстати, и есть основа современного гражданского общества.
Михаил Эрперт – кандидат экономических наук
Высказанные в рубрике "Блоги" мнения могут не отражать точку зрения редакции
