Сегодняшние цены на столичную недвижимость непомерно завышены, а реальная стоимость квадратного метра жилья не должна превышать в Москве 1300 долларов. Такого мнения придерживается начальник Управления по контролю и надзору в сфере недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы России Михаил Евраев. Он фактически согласен с мнением, что сверхприбыли участников рынка столичной недвижимости уже сравнимы с аналогичными у экспортеров нефти и газа, и к работающим в этой сфере компаниям могут быть применены соответствующие схемы налогообложения. Впрочем, это не значит, что в ходе проверки будут обязательно выявлены нарушения ими антимонопольного законодательства.
Ценообразование на рынке жилья надо сделать прозрачным
«Нарушение антимонопольного законодательства может заключаться именно в ценовом сговоре, злоупотреблении доминирующим положением. Но если ни того, ни другого обнаружено не будет, то само по себе существенное превышение цены над себестоимостью нарушением антимонопольного законодательства не является», - заявил чиновник. Результаты проверок, которые проводит Федеральная антимонопольная служба в том числе и в сфере недвижимости, станут известны через несколько месяцев.
Однако цены на жилье растут слишком быстро не только в столице, но и в регионах. Санкт-Петербург, хоть и вторая столица, по темпу роста цен на жилье занимает пятое место после Москвы, Екатеринбурга, Московской области и Уфы. Впрочем, эксперты все равно называют высокие цифры. За первые шесть месяцев 2006 года цены на жилье в Петербурге выросли на 60%, что заставило даже предположить ценовой сговор застройщиков. Накануне в Мариинском дворце представители различных профильных комитетов, прокуратуры, депутаты и руководители строительных компаний пытались разобраться в сложившейся ситуации и выработать рекомендации по исправлению ситуации.
По данным Центра по ценообразованию, в Петербурге с января по август абсолютный рост себестоимости строительства составил около 8,5%. В самых дешевых - панельных блочных домах квадратный метр обходится в 959 долларов, в самых дорогих - кирпичных - в 1347 долларов. Но рост себестоимости - совсем не решающий фактор в росте цен на жилье, говорит генеральный директор Центра ценообразования Павел Горячкин.
«В целом рост по Российской Федерации сегодня составляет 35-45%. Только на пятом месте Санкт-Петербург. Дальше идут Сургут, Хабаровск, Новосибирск. Рост цен на рынке недвижимости идет повсеместно. Мы не можем рассматривать изолированно, только как проблему нашего города, это проблема общероссийская».
Среди причин роста цен на жилье в Петербурге называлось сокращение задела участков у строительных компаний, вынужденное приобретение квартир теми, кто так и не дождался обещанного социального жилья, трудностями, связанными с новым жилищным законодательством и многое другое. Плохо, что нет достаточной информационной базы о рынке жилья, считает руководитель службы статистики по Петербургу Олег Никифоров.
«Фактически нет сводных данных ни по регионам, ни по Российской Федерации в целом об итогах торгов земельными участками, о числе выданных разрешений на строительство, о соблюдении сроков инвестиционных договоров, о числе реализованных квартир, зарегистрированных новых домах гражданами, что практически затрудняет и воздействие на этот рынок, и управление им».
Такая информационная база сосредоточена, прежде всего, в органах власти, говорит Олег Никифоров, и ее надо как можно скорее обнародовать, чтобы сделать рынок жилья прозрачным.
Регионы отстают по ценам, но не по объемам строительства
Екатеринбург - второй после Санкт-Петербурга российский город по соразмерности динамики и объема строящегося жилья. В 2005 году на рынок было введено 1 миллион 100 тысяч квадратных метров жилья, увеличение объема произошло на более чем 120%. Однако, ситуацию, которая сложилась сегодня на рынке недвижимости, специалисты характеризуют как нестабильную. За семь месяцев 2006 года стоимость одного квадратного метра жилья в Екатеринбурге увеличилась почти на 40%. Аналитики считают это результатом резкого падения объема предложения: сегодня купить квартиру в городе гораздо сложнее, чем продать. Тот ажиотаж, который сейчас существует, вызван тем, что довольно сильно упало предложение на рынке жилья.
Такого низкого уровня предложения не было с 2000 года, отмечает аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили: «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Екатеринбурге выросла на 37% за те же шесть месяцев. На конец июля месяца средняя цена была 41 938 рублей, а на сегодняшний день - 46 128 рублей за квадратный метр. Цены в дальнейшем ниже, естественно, не будут, поэтому покупать сейчас - это все равно выгодно».
Поэтому жителей Екатеринбурга повышение цен на жилье не останавливает. Квартиры покупают как за живые деньги, так и в рассрочку, по банковским кредитам и по ипотечным программам. Заместитель директора Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Алексей Осинцев считает, что приобретаемая популярность ипотеки обусловлена повышением экономического сознания горожан и их благосостояния.
А на Юге России цены ниже. За последний год общедоступное жилье в Ставропольском крае подорожало на 10% - гораздо меньше чем в столице. Прошлогодним лидером по объему новостроек стал Ставрополь, в котором за год возвели 221 тысячу квадратных метров. Правда, высокий показатель несколько омрачили многочисленные митинги протеста против хаотичной застройки краевого цента. Ставропольские власти бьют тревогу: в городе не хватает строительных площадок. Центр весь застроен, а окраины стройфирмы осваивать не хотят. Рынок элитного жилья (по полторы тысячи долларов квадратный метр) перенасыщен, говорят специалисты, и в скором времени ожидают его обвала.
Как рассказал глава Ставропольского краевого управления Федеральной антимонопольной службы Владимир Рохмистров, единственная лазейка ставропольских чиновников - места под застройку. Не секрет, что разрешительные подписи на строительные участки стоят немалых денег. Но и этот процесс с нынешнего года взяла под жесткий контроль антимонопольная служба: «С 1 октября ни один земельный участок для многоквартирного жилого дома не должен индивидуально предоставляться или с выбором места, а только на торгах. Конкурсный аукцион - кто принял участие, кто заплатил за участок больше».
На сегодняшний день в Ставрополье стремительней других развиваются Краснодар и Ростов, застраивая окраины по типу европейских городов. А в курортном регионе Кавказских Минеральных Вод строительство почти не ведется, хотя за последние годы цены на жилье здесь выросли практически вдвое. Поначалу - из-за большого притока беженцев из Чечни, затем - из-за расширения крупнейшей на Северном Кавказе сети рынков. Но это не мешает местным чиновникам вкладывать капиталы в самую надежную валюту.
