Одними из тех, кто в первую очередь пострадал от западных санкций, объявленных как на уровне государств, так и частного иностранного бизнеса, стали российские рантье – граждане, живущие за счет сдачи в аренду своей недвижимости. Зарубежные сервисы Airbnb и Booking приносили им от 70 до 100% всех клиентов. Теперь обе эти системы бронирования ушли с российского рынка.
Что делать дальше, арендодатели не знают: российские площадки-аналоги едва ли смогут обеспечить им хотя бы половину прежней загрузки.
При этом многие из них взяли квартиры в ипотеку с учетом будущего дохода от сдачи в аренду. Кого-то санкции застали в разгар ремонта, и сметы за март 2022-го выросли минимум вдвое. Кроме того, часть стройматериалов стала недоступна – зарубежные производители и крупные строймаркеты тоже ушли из России.
Последний год – рынок аренды просто взлетел
– Я в этом деле два года – в Иркутске две квартиры сдаю и в Калининграде. Из-за пандемии не успела застать иностранных туристов в принципе. Несмотря на коронавирус, одна только площадка Airbnb делала мне 100%-ную заполняемость на несколько месяцев вперед. После ухода Airbnb и Booking – полный крах! – признается владелица архитектурной студии из Иркутска Ольга Жуйкова. – До конца февраля бизнес этот, можно сказать, был на взлете. Особенно в Калининграде. А сейчас полная стагнация.
Леонид Таковой, сдающий квартиры в курортной Мацесте, называет похожие цифры: Airbnb и Booking приносили ему 70% всей загрузки.
– Российские сервисы не приносили ничего. Остальные 30% – это прямые бронирования через сайт или по телефону. Плюс гости, которые возвращались, – поясняет Таковой.
Жанна Алексейкова из Калининграда сдачей жилья в аренду начала заниматься в 2019 году.
– Активно, пожалуй, с 2020 года начала, и Airbnb сразу стала основной площадкой для работы, потому что у меня жилье нестандартного формата – мансарды. Это изначально было приличным по заработку бизнесом – до недавнего времени он приносил 50% дохода нашей семьи, вторая половина – работа мужа. Причем если в 2019 году это были отголоски чемпионата мира по футболу, к нам активно приезжали иностранцы (первые мои гости были из Канады, потом американцы, литовцы, позже и другие европейские страны), то в 2020–2021 году сервис обеспечивал загрузку только российскими клиентами. Первый год один Airbnb давал 95% всей брони. В середине 2021 года я завела инстаграм, и со временем эта площадка стала привлекать почти треть арендаторов. Баланс сместился примерно так: 25% – инстаграм, 75% – Airbnb. А сейчас представляете, в каком я состоянии – обе площадки разом заблокированы!
По подсчетам Жанны Алексейковой, в сезон – с апреля по ноябрь – оба сайта стабильно обеспечивали 100%-ную загрузку обеим ее квартирам.
– Бывало так, что ни одного свободного дня не оставалось. Даже когда был локдаун и закрыт аэропорт: ситуацию спасали российские фрилансеры, приезжавшие в Калининград на месяц-два, людям хотелось пережить пандемию не в крупных городах. Они снимали квартиры по средней, не "пиковой" цене, но нас очень выручали, даже с учетом чуть сниженных заработков, – вспоминает Жанна. – В данный момент у меня еще есть гости. Но в связи с последними событиями и закрытием сервисов некоторые отменили бронирование. Я точных цифр не назову, но порядка 20% сделали отмену полностью и приняли решение не приезжать вообще, остальные гости еще планируют приехать, часть сократила сроки. Отмечу, что отказались в первую очередь жители юга России, где закрыли аэропорты. Плюс отменили те, у которых поездки были прямо в конце февраля – начале марта, когда внезапно наступило напряженное время, и психологически это сказалось так, что люди решили отказаться от любых путешествий, выездов.
Остальные клиенты, по словам собеседников, связались с арендодателями в обход ушедших из России сервисов и подтвердили бронь, часть – перевели деньги напрямую. Но все эти брони – максимум на 2–3 месяца вперед.
– Сделала отмену брони на Airbnb, потому что неизвестно, как будут происходить выплаты, полностью вернула все средства, которые должна была получить в качестве компенсации. А гости заплатили часть напрямую, я выдала им чеки. Пока так решили выйти из ситуации, – говорит Жанна. – Я не знаю, насколько это было необходимо делать, поскольку сейчас те мои коллеги, кто заключил договора аренды до февральских событий и санкций, и отмену, как я, не сделал – они выплаты через Airbnb получают. Мы приняли решение перестраховаться даже со старыми сделками. Потому что, если потом внезапно все коснется и текущих сделок – ни у меня, ни у гостей не будет возможности эти деньги вернуть, а работать бесплатно никому не хочется. В целом же ограничения по переводу денег начались с 10 марта.
Плохая альтернатива
Все трое признаются, что за неимением лучшей альтернативы пытаются "найти подход" к самой известной российской площадке – "Авито". Но пока получается плохо.
– Куда мы ушли? На "Авито". Куда проще, где быстрее всего можно зарегистрироваться. Российских сервисов по количеству-то достаточно много, они разные, но кто-то имеет плохую репутацию, кто-то не нравится гостям, они все не очень удобные. Первое, с чем мы столкнулись – это комиссии для хозяев жилья достаточно высокие, и 20% есть, и 18%. На некоторых площадках просто не берут жилье негостиничного типа, если просто обычная квартира. Есть такие нюансы, о которых мы раньше и не знали. Возникают сложности, с которыми дело не имели, – говорит Жанна. – Главное преимущество Airbnb – двусторонняя политика оценки: и гость оценивает хозяина, и хозяин оценивает гостя.
Когда есть обратная связь с двух сторон, когда рейтинги, которые сказываются на последующей работе и путешествиях, – это очень хорошо для всех. И хозяин очень сильно переживает за свое жилье, за то, как оценят его прием, старается создать идеальные условия для гостя. И постоялец старается вести себя приемлемым образом, потому что репутация в приложении скажется на том, примут ли его следующую заявку. Все очень переживают за свой рейтинг, за эти звездочки – просто прекрасная система, мы все ею с удовольствием пользовались.
Сам сервис гарантировал возмещение ущерба в результате случая или умысла, определенные страховки. Аналогов сейчас на российском рынке в принципе нет. Мы будем очень сильно скучать. Я даже не представляю, появятся ли в России подобные. И главное – мы не знаем, а куда этот "наш гость" ушел, где его искать-то теперь.
На эту проблему – где искать "идеального гостя", который пропал вместе с площадкой, созданной двумя жителями Сан-Франциско в 2008 году (к 2022 году охватывал свыше 35 тысяч городов в 190 – сейчас 189 – странах мира), жалуются все собеседники.
– Тяжело сейчас тем, кто не понимает, как устроен "Авито". Кстати, в моем родном Иркутске он менее развит, чем, к примеру, в Калининграде. Но пока все идут туда и изучают методом проб – люди не знают других альтернатив: те же "Островок" или "Суточные" туристам незнакомы. Но с "Авито" есть свои нюансы, далеко не в позитивном смысле слова.
Особенно если сравнивать именно с Airbnb, где есть страховка для хоста (арендодателя) и в случае поломки гостями, кражи или какого-то неадекватного поведения постояльцев сервис покрывал весь ущерб, даже если сам гость отказался по каким-то причинам возмещать урон. И в целом гости с платформы Airbnb всегда особенные – творческие, креативные, ценящие нестандарт и комфорт, это приличные люди, платежеспособные, культурные. Их лайфстайл даже от Booking отличается, – рассуждает Жуйкова.
– Чем чревато "Авито" для хоста? Ты не знаешь будущих гостей, поэтому приходится сейчас думать, как обезопасить себя какими-то договорами, предоплатой. По сути, кроме тебя самого, никто не застрахует от того, что приехавшие вынесут всю квартиру. И самому гостю тоже боязно отправлять деньги в залог неизвестному лицу – все держится чисто на доверии (поэтому и залог минимальный - 3 тысячи, а ущерб может быть намного больше). А на "Авито" все очень сложно с доверием в принципе: я сама в качестве гостя очень "попала" на этой площадке с квартирой в Светлогорске. Приехала, а там явно не поменяли белье на свежее, следы различные, в целом меня встретила ледяная квартира без горячей воды, хотя по фото была очень симпатичная. Там в принципе небезопасная площадка – мошенники берут твои фотографии, выдают себя за тебя и берут залог, а претензии получаешь ты как реальный хост.
Система безопасности, которую домовладельцы разработали на скорую руку, пока себя не оправдала.
– Возьмем страховку от того, что гость в принципе возьмет и не приедет – бронирует он квартиру на 10 тысяч и отказывается: Airbnb в таком случае возмещал половину, и 5 тысяч рублей арендодатель получал в любом случае. А на "Авито" ты остаешься с тысячей рублей залога (тот минимум, который получил от арендатора), и все даты брони у тебя сгорают, – рассказывает Жуйкова.
Алексейкова признается, что тоже зашла на "Авито", но не смогла найти там свое объявление.
– Без продвижения не работает, свое объявление даже я не могу сейчас найти. К сожалению, "Авито" требует вложения средств, довольно серьезных. Просто так никто ничего там демонстрировать и показывать не будет. При этом даже оплаченное объявление каждый день спускается – чтобы оно было на виду, надо проплачивать регулярно. Пока не знаю, в какие это суммы в итоге выльется. Плюс другая, определенная аудитория.
Насколько я успела понять, в этом бизнесе [сдача жилья в аренду] "Авито" вообще не любят. Во всяком случае когда у нас был выбор, мы не любили "Авито". Кто-то очень любил Booking (у моих знакомых коллег было и по 80% загрузки от Booking), а Airbnb им вообще никак не заходил, но "Авито" в то время ни у кого в любимцах не было, – рассказывает Жанна.
– Еще такой момент – ушли не только эти зарубежные сервисы, ушел фактически и инстаграм, который делал треть моих продаж. Соответственно, вся эта аудитория, которой нравился визуал, который я транслировала, которые обсуждали поездки, кафешки, что прекрасного в Калининграде, куда можно сходить, эта вся аудитория тоже, к сожалению, сейчас будет потеряна.
– Думаете, не вернутся под VPN?
– Не знаю, опросов не проводила. Но вот я создала, как многие, телеграм-канал – и с моей аудитории в 1700 подписчиков из инсты туда перешло 160. 10%! Я не знаю, что будет дальше. Пока у меня сработало то, что я всегда записываю контакт человека, потому что мы часто общаемся во время его проживания – и я всем сделала некое приветственное письмо, объяснив ситуацию о закрытии сервисов, что там они меня больше не найдут, но если, допустим, им или их друзьям, родственникам, понадобится жилье в Калининграде, то вот контакты. Это тоже дало несколько дополнительных броней, пока немного, человека три. Зато очень много было поддержки! Надеюсь, что еще это поможет хоть какое-то время, хоть сезон продержаться. Дальше не знаю, как будем работать, вообще никаких прогнозов, только надежды.
Поднимут аренду или уйдут с рынка
– В теории к чему это приведет? Могут некоторые домовладельцы вообще уйти с рынка краткосрочной аренды?
– Ставки определенно вырастут. На российских площадках нужно минимум 15% комиссии внести и, чтобы быть на первых трех страницах поиска, каждый день вкладывать, по моим подсчетам, рублей 300. Соответственно, это все закладывается в стоимость жилья. Полагаю, оно станет дороже, у нас нет просто другого выхода. Как все эти комиссии платить? Мы же еще самозанятые, платим налоги. А с другой стороны, я смотрю, сейчас паника, и люди готовы хоть как-то сдать, хоть за какие-то деньги, чтобы в минусе не быть, – говорит Жанна.
– И да, абсолютно точно некоторые уйдут с этого рынка. Во-первых, те, кто не захочет разбираться, во-вторых, те кого вытеснит конкуренция – прекрасные вылизанные квартирки, перешедшие с Airbnb. Может, грубовато скажу, но не все короли "Авито" смогут удержаться. Демпинговать, может, и начнут сперва, но бесконечно это делать невозможно. Кроме того, кто-то работает с чужими квартирами по договорам субаренды (платишь собственнику фиксированную сумму), кто-то – по договорам управления (15–30% от полученного от сдачи в аренду). Я полагаю, в условиях турбулентности многие откажутся от чужих квартир – вариант с субарендой, мне кажется, окажется тяжеловат для многих управляющих, а вариант с управлением – для владельцев, им неинтересно будет снижать свои заработки.
Ипотека и ремонт
В пользу того, что ставки аренды будут кратковременно, но все-таки снижены, говорит, по мнению собеседников, тот факт, что многие арендодатели взяли новые квартиры в ипотеку под будущие доходы с аренды.
– Это было крайне выгодно еще несколько месяцев назад. Ставка ипотеки как никогда низка, цены на жилье стремительно растут, рынок краткосрочной аренды в Калининграде ширится, – рассказывает Ольга Жуйкова. – Сначала я купила здесь квартиру родителям под будущий переезд и сдавать попробовала так, для интереса. А ремонт делать – это вообще мое большое хобби. Поняла, насколько это интересно с точки зрения бизнеса, и купила квартиру в Калининграде уже для себя, продав жилье в Иркутске. Взяла в ипотеку, под будущие платежи туристов-арендаторов, схема на Airbnb была изучена и обкатана. В общем, планы были радужные. В итоге ремонт приходится доделывать совсем по другим ценникам (на 50–200% выше), заменяя и материалы, и предметы мебели. В общем, пока я поставила сдачу квартиры "на стоп" и сосредоточилась на ремонте: это трудно, поскольку, несмотря на поднявшийся вновь официальный курс рубля (со 140 до 80 рублей за доллар), магазины цены продолжают держать высокими.
Ее коллега Алексейкова оказалась в той же ситуации – третья квартира в процессе ремонта, и тоже в ипотеку.
– У меня в работе две квартиры – одна своя, вторая чужая – в управлении. Я планировала сделать ремонт во второй собственной квартире и тоже сдавать ее через Airbnb и инстаграм. Ну, что делать – продолжаем ремонт, надеемся его доделать. У меня была определенная сумма на это отложена, делать могу только в ее рамках. Так как сейчас подорожало буквально все, придется менять запланированные материалы на более доступные: ламинат, который я хотела, на начало января стоил 1500 рублей за квадратный метр, мы купили 4 марта другой, потому что выбранный больше, чем в два раза подорожал! Купили за 1700 рублей и то, что осталось в остатках.
Просто хотя бы что-то, что можно купить – когда следующие партии придут, неизвестно. С бытовой техникой так же – брали что-то хотя бы по стилистике подходящее, чтобы как-то закончить ремонт, привести объект в жилое состояние. И есть вероятность, что если ситуация станет настолько сложной, что не будет бронирований, будут перебои с арендой – квартиру мне придется продавать, чтобы хотя бы закрыть ипотеку. Уже ко всему в общем-то готовы, с супругом поговорили, – признается собеседница.
По словам Жанны и Ольги, в Калининградской области "все набрали ипотеки".
– Регион очень популярный, к нам едут и гости, и переезжают, и покупают свое жилье с целью отложенного переезда (а пока хотят "посдавать"). Здесь строится много классного жилья, восстанавливается немецкий старый фонд. Можно делать интереснейшие дизайнерские проекты, делать классные квартиры, апартаменты. Мы были очень этим делом увлечены. А сейчас, получается, имеем ипотеку (благо хоть под прежние проценты, от 9%), ремонт незаконченный, плюс перспективу абсолютной неясности с тем, как и чем обставлять квартиру.
В основном мебель в Калининграде вся привозная из Польши. Будет ли она появляться дальше – неясно. Плюс мы очень активно заказывали IKEA (своего магазина IKEA здесь нет и не было, заказывали из Москвы), сейчас ее тоже нет. Я не знаю, чем мы будем обставлять наши квартиры, – признается Жанна. – У нас транзитный коридор с Литвой, и весь март машины стояли. Мы успели в IKEA кое-что заказать, но отгрузки не было долгое время, и было непонятно, опоздали ли мы с последним заказом. Недавно все же довезли этот последний заказ.
Бум калининградской ипотеки с целью последующей сдачи квартир сформировали, по словам собеседников, в массе своей иногородние покупатели – чаще всего жители Москвы и Петербурга. Они до сих пор надеются "успеть вскочить в последний вагон" и взять уже одобренный кредит по старым ставкам ниже 20% годовых.
– Подруга в банке работает, говорит, что просто некогда перекусить – столько ипотечных сделок было в последние несколько месяцев. Люди покупали готовое жилье, строящееся, и строек жилья запустили очень много. Многие к нам переезжали, а многие покупали здесь вторую квартиру, чтобы она пока тут сдавалась в аренду. Я это точно знаю, поскольку жители Москвы и Петербурга искали мои контакты, хотели в будущем отдать в управление новые квартиры. Планов у людей было очень много, перспективы у этого бизнеса были широкие. Коллеги думали выходить из самозанятых и становиться предпринимателями, покупать патенты. Сейчас все прогнозы рухнули, конечно.
– Под 20% ипотеку не берут?
– Пока непонятно. Пока идут оформления, очень спешные, уже одобренных. Люди еще надеются в последний вагон запрыгнуть и ипотеки под 9–11% получить. Когда эти одобренные закончатся, под 20%, наверное, не будут уж разбирать. Но это мое предположение. С другой стороны, люди предпочитают хотя бы в недвижимости деньги сохранить. Лучше, чем просто держать или копить в банке.
1 апреля Сбербанк объявил, что заемщикам, которые получили до 1 марта одобрение на ипотеку, но не успели выйти на сделку до 31 марта, придется подавать заявление на одобрение кредита заново, уже на новых условиях – по ставкам выше. При этом значительно увеличили ставки по кредитам, в том числе ипотечным, все российские банки. Это произошло после повышения Центробанком ключевой ставки с 9,5% до исторического максимума в 20% годовых на фоне "военной спецоперации России в Украине" и введенных международных санкций. Сам Сбербанк ипотечные ставки поднял до 19% годовых.
