Договоры долевого участия – самый популярный способ приобретения квартир в России. Сейчас таким образом продается около 80% жилья. По этому договору человек покупает еще не построенную квартиру и, как правило, берет для этих целей кредит. Компания-застройщик, получив деньги, обязуется сдать недвижимость в установленный срок.

Но сколько в России существует долевое строительство, столько же существуют и обманутые дольщики, которые выплатили застройщику деньги, а квартиры так и не получили.

Согласно июньским данным Минстроя, в России до 40 тысяч обманутых дольщиков. Эти люди ждут завершения строительства 842 объектов. К 1 апреля 2018 года известно о пострадавших в 69 субъектах федерации. Эти цифры нельзя назвать точными. В июле глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что многие дольщики еще не записаны в официальный реестр, потому что процесс это длительный.

Ранее – в ноябре 2017 года – депутаты Госдумы говорили о 130 тысячах пострадавших и 936 проблемных объектах. Эта цифра включала в себя и людей, не занесенных в официальный реестр.

Проблему уже пытались решить и созданием специального закона, и поправками в этот закон. Последние изменения были внесены в этом году. Помогут ли они – пока неясно. Как бы там ни было, на сегодняшний день обманутые дольщики есть даже в тех программах жилищного строительства, которые лоббировали госструктуры.

"Жилье для российской семьи"

Алсу Сабитова – мать-одиночка. Самостоятельно воспитывает сына-инвалида. После родов она с ребенком жила в квартире у сестры в Казани. Мечтала о собственном жилье, но денег на покупку не хватало. В 2015 году Алсу предложили приобрести квартиру по программе "Жилье для российской семьи".

Эта программа появилась в 2014 году. Тогда из-за экономического кризиса ставки на ипотеку выросли до 15-18%. Минстрой предложил субсидировать кредиты на жилье за счет бюджетных средств – со ставкой 12%. Цена не должна была превышать 35 тыс. рублей за 1 кв. м. Жилье экономкласса предоставлялось многодетным семьям, родителям-одиночкам, пенсионерам.

"Чтобы нас с сыном включили в программу, пришлось собрать кучу документов. Решения ждала месяц. Затем я получила письмо от администрации, что нам выделят жилье. Дали выбрать несколько объектов. Но тогда строился только один дом, и сейчас существует только он, потому что остальные отказались строиться. Это дом в деревни Куюки Пестричинского района Республики Татарстан, застройщик ООО "Стройком", – рассказывает Алсу.

В марте 2016 года женщина оформила кредитный договор. Внесла первоначальный взнос – 456 тысяч рублей. Стала каждый месяц платить по 20 тысяч, чтобы погасить кредит. Часть суммы заняла у родственников. Срок сдачи квартиры был в августе 2016 года. Но дома до сих пор нет.

Алсу пришлось уехать из Казани. Из-за долгов ее сестра продала свою квартиру. Сейчас они живут у родственников в Альметьевске. Женщина продолжает платить кредит за несуществующее жилье. Отдает банку всю пенсию ребенка-инвалида, иногда добавляет свою зарплату.

Альметьевск – город маленький. Работы здесь почти нет. У Алсу среднее медицинское образование и высшее экономическое. Официально устроиться не получается, потому что так она потеряет пенсию по уходу за ребенком, а это 5 500 рублей. Женщина работает на дому, лечит людей пиявками.

В этом году она написала заявление в банк на снижение процентной ставки. Снизили на 0,5%. Сейчас ежемесячно Алсу перечисляет 19 300 рублей. Сам кредит рассчитан на 15 лет.

"Программа была очень выгодной для нас. По ней мы получали квартиру с чистовой отделкой в десяти километрах от Казани. Ходили слухи, что Татарстан отчитался Москве, что построил 65 кв. м. жилья и сдал в эксплуатацию по программе наш дом, указав другой объект, который достроили. Сейчас Минстрой не может найти ни денег для постройки домов, ни инвесторов", – говорит женщина.

Сам дом на 90% готов. Не хватает только коммуникаций: газа, воды, электричества. Рядом с домом Алсу есть еще четыре трехэтажных недостроя. Их строительство тоже прекратили, когда они были почти готовы. Женщина рассказывает, что людям уже не важна чистовая отделка дома – они готовы сами закончить ремонт, только бы получить свое жилье. Ведь многим негде жить. Сейчас квартиры ждут 140 семей.

"У нас есть инициативная группа. Они каждый вторник ходили в Минстрой на совещания. Ездили в Москву несколько раз. Обращались в Госдуму. В Минстрое все в курсе, глава района тоже. Не знаем, что и делать. Платим деньги, не зная куда. Вместо того, чтобы тратить их на своих детей. Получилось, что государство нас предало. Мы доверились администрации города, доверились этой программе, а сейчас брошены на произвол судьбы", – жалуется Алсу.

Программа "Жилье для российской семьи" стала популярной в 2015 году. Тогда был поставлен рекорд – выделено более 85 млн кв. м. Вся программа была рассчитана на два года. Но достигнуть высоких результатов не удалось. В 2014-2016 годах построили только 3,3% от запланированных площадей, жилье получили лишь 5,7% семей.

Программу закрыли, но жильцы остались без квартир. Целый недостроенный квартал есть в Уфе. В нем несколько домов предназначались участникам "Жилья для российской семьи". Свою квартиру уже три года ждет 57-летняя Ирина Хованская.

"В этом жилом квартале купили квартиры более двух тысяч семей. Среди жильцов многодетные молодые семьи, ветераны боевых действий, преподаватели, врачи, работники культуры. В 2014–2015 годах активно рекламировали и продавали квартиры по этой программе с участием ведущих банков: ВТБ, Россельхозбанк, АИЖК", – объясняет Ирина.

В 2016 году стройку внезапно прекратили. Застройщик начал процедуру банкротства, пошли протесты. Жильцы стали обращаться к руководству Башкирии, затем – к президенту Путину. Ничего не помогало. Дома должны были сдать в конце 2015 – начале 2016 года. Строительство некоторых объектов даже не началось. Ирина рассказывает, что на месте ее дома №1 до сих пор только котлован.

"Зато этот же застройщик построил шикарную базу отдыха на Павловском водохранилище – бухту Кила. На это у него деньги нашлись", – возмущается женщина.

В конце августа в Уфе прошло собрание по поводу будущего недостроев. Было решено выделить землю возле старого кладбища на строительство нового дома. Однако когда завершится стройка – неизвестно. Люди говорят, что у нового застройщика нет никаких документов. Нет даже проекта дома. Ирина думает, что жильцов опять хотят обмануть.

"Столько средств украли, и теперь опять ситуация повторяется. Только застройщики под другими именами. При этом прежние застройщики до сих пор на свободе", – делится она.

Несовершенный закон

Долевое строительство контролирует федеральный закон №214. В силу он вступил в апреле 2005 года. Закон установил, как должен выглядеть договор об участии в долевом строительстве, как будет проходить государственная регистрация объекта, на какую информацию о застройщике необходимо обратить внимание.

О несовершенстве этого документа говорили и говорят очень многие. По словам юриста по недвижимости, председателя коллегии адвокатов Москвы Инны Беляковой, закон описывает отношения между застройщиком и участником долевого строительства в случае, если дом достроен: "Но он не регулирует отношения между сторонами в проблемных случаях, из-за этого нельзя быть уверенными, что жилой комплекс будет построен качественно или вообще достроен и введен в эксплуатацию в заявленные сроки", – рассказывает юрист корреспонденту Настоящего Времени.

Есть еще одна проблема: согласно федеральному закону, недостроенное помещение нельзя включить в реестр требований о передаче. Это значит, что дом можно передать жильцам, только если он достроен и введен в эксплуатацию. Иногда незавершенный объект тоже передают, но только если дольщики объединяются в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и хотят достроить дом за свой счет.

"Необходимо добавить в требование о передаче денежный эквивалент. Если застройщик не завершит объект в нужный срок, он компенсирует его деньгами", – объясняет Белякова.

По ее словам, застройщики довольно легко обходят и зафиксированные в законодательстве требования. Например, привлекают деньги в строительство с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов). В таком случае люди покупают паи (паевой взнос – денежное участие члена жилищного кооператива в строительстве – прим.ред.), а не квадратные метры. С одной стороны, это выгодно – жилье приобретают в рассрочку. По деньгам получается намного дешевле, чем ипотека (жильцы переплачивают 10-15% от стоимости квартиры, в то время как ипотечный кредит заставляет переплачивать до 50%). Однако в законе не урегулированы права пайщиков. Члены кооператива не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустойки и устранения дефектов при строительстве. Они также не смогут быстро получить назад свои деньги и покинуть кооператив.

Еще одна из схем обмана – так называемые двойные продажи. Один и тот же объект может быть передан сразу нескольким покупателям. "Как правило, подобные махинации могут быть при заключении предварительных договоров, так как ДДУ (договор долевого участия) необходимо регистрировать, и поэтому заключить его дважды не получится", – говорит Инна Белякова.

Бывает, что застройщик объявляет себя банкротом, причем некоторые делают это преднамеренно. По российским законам никакие учредители не несут ответственность за такую компанию. Даже если суд признает факт преднамеренного банкротства, нет гарантий, что жильцы получат свой дом или деньги.

"У меня очень типичная для обманутого дольщика проблема. ООО "Возрождение" во главе с директором Пестовым строили ЖК "Молодежный". Первый срок сдачи был ноябре 2017 года. Сейчас уже четвертый срок на декабрь 2018-го. По факту никаких работ не ведется. У застройщика нет денег. Ищет инвестора", – рассказывает Алексей Тараканов из Челябинска.

В начале лета строительство дома Алексея прекратилось. Рабочие покинули стройку, хотя объект находился в стадии завершения. Даже успели утеплить первый этаж, положить там линолеум, отремонтировать ванную и туалет. Что будет дальше с домом – неизвестно. Застройщик обещал связаться с жильцами в сентябре.

"Я плачу чудовищную ипотеку за "недострой". Сейчас живу в своей квартире, но планировал ее продать. Я потерял клиентов на ее покупку. Было запланировано к лету переехать и продать квартиру. Не рассчитывал я на такую задержку. У меня двое детей и жена в декрете. Нам некомфортно жить в такой маленькой квартире", – жалуется Алексей корреспонденту Настоящего Времени.

В начале сентября на застройщика ЖК "Молодежный" завели уголовное дело о мошенничестве. В нем говорится, что жертвами стали 77 человек. О сумме ущерба не сообщается. Но уголовное дело не решило проблему жильцов. Дольщики по-прежнему остаются и без жилья, и без денег.

"Бездомный полк"

Главное средство борьбы уфимцев с застройщиками – голодовка. За прошедшее лето в городе их было две. Покупатели квартир ЖК "Цветы Башкирии" и ЖК "Миловский парк" на несколько дней отказались от еды. Причем до этого голодовки были дважды – зимой и весной. Результатов они не принесли. Здоровье некоторых участников ухудшилось, поэтому акцию завершили. В августе ее повторили.

"Наши восьмой и девятый квартал – призраки. Они не значатся ни в одном документе, ни в дорожной карте, ни в документах на финансирование. Даже на наши личные письма и обращения по конкретным домам и квартирам приходят стандартные отписки про десятый квартал! Про наши восемь домов – ни слова! Но мы-то купили квартиры в другом квартале, и уже год как должны были жить в своих квартирах!" – рассказывает уфимскому изданию "АиФ" обманутый дольщик Дарья Куркина.

Голодовки происходят не только в Уфе. В конце августа акцию начали в Амурской области, а затем провели ее еще раз. До этого голодовку прекратили на 16-й день. Люди пострадали из-за строительной компании "Городок". Ее учредители – члены партии "Единая Россия", депутаты гордумы Благовещенска. Правительство пообещало помочь дольщикам, частично погасить ипотеку людей, использовав федеральные средства. Но люди остались без жилья. На достройку домов нужно более 100 млн рублей. По информации ИА Regnum, вместо помощи горожанам, на эти деньги правительство будет строить набережную.

Чтобы получить жилье, люди готовы не только отказываться от еды, но и вставать на колени перед властями. В июне 2018 года это сделали обманутые дольщики из Екатеринбурга. В таком виде они записали видеообращение к президенту России. Все участники ролика – жертвы застройщика Владимира Воробьева. Он взял с людей деньги и обещал вложить их в строительство дома, но в результате, по словам пострадавших, забрал их себе. Суд не включил этих людей в реестр обманутых дольщиков. Люди остались и без жилья, и без денег. Неизвестно, видел ли президент этот ролик.

Самая распространенная форма протеста обманутых дольщиков – митинги. Эти акции получили название "Бездомный полк" (созвучно акции "Бессмертный полк" – общественному движению по сохранению памяти о Великой Отечественной войне). Название движению придумали депутаты КПРФ. За это лето акции прошли в Якутии, Волгограде, Томске, Новосибирске, Москве.

Митинги проводит также общественная организация "Сила в движении". Она появилась в России восемь лет назад. Ее председатель Анна Криндач из Екатеринбурга в 2007 году оказалась в списке обманутых дольщиков. Женщина ждала жилья два года, но так и не получила квартиры. Тогда она начала борьбу с застройщиком. Вокруг Анны объединились сперва дольщики Екатеринбурга, а затем и всей России.

"Мы работаем с инициативными группами проблемных площадок, которые выбирают в каждом регионе России своего руководителя. Если быть более конкретным, то не менее 3500 проблемных площадок активно участвуют в работе движения и поддерживают наши идеи", – рассказывает корреспонденту Настоящего Времени Анна Криндач.

По подсчетам организации, на сегодняшний день в России не менее трех миллионов обманутых дольщиков. По словам Криндач, если сравнивать с общим количеством заключенных договоров долевого участия, получится, что каждого третьего дольщика обманывают, но этот показатель постепенно снижается.

"Количество откровенных мошенников существенно уменьшилось за последние годы. Как раз с ними государство довольно эффективно борется. А все остальное – это бизнес, который сам по себе предприятие рискованное, а уж строительный бизнес в нашей стране – дело с запредельными рисками. Увеличение числа проблемных площадок в настоящее время связано не столько с откровенным мошенничеством, сколько с новой экономической реальностью, где бизнес не смог просчитать риски", – объясняет Криндач.

Анна считает, что бизнес делает ровно то, что ему позволяет государство. Единственное решение, по ее мнению, – начать контролировать застройщика.

Сейчас эта проблема всецело ложится на плечи обманутых дольщиков, которые могут добиться справедливости единственным путем – митингами, пикетами и другими протестными акциями.

"Увеличивается социальный протест, а главная задача государства – снизить социальный протест. Тут наступает противоречие между дольщиками и государством. В этом противоречии кто кого заставит, тот и оказывается в выигрыше. Дольщики заставят государство решить свои проблемы – они окажутся в выигрыше. Не смогут – останутся обманутыми навсегда", – заключает Криндач.

Перенять опыт Европы

С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения федерального закона №214. Теперь для всех застройщиков обязательно банковское сопровождение сделок. Застройщики обязаны отчитываться перед банком за каждый этап своей работы. В свою очередь банк полностью контролирует стройку и может отказать застройщику в деньгах, если убедится, что средства расходуются не на строительство.

По новым правилам, свои деньги дольщик отдает не застройщику, а кладет в банк на специальный счет (он называется эскроу-счет), созданный под строительство. Если объект не будет построен, их будет проще вернуть. Кроме того, теперь застройщик может использовать эти средства только для возведения конкретного дома – тратить их на строительство иных объектов запрещено.

Подобные нормы уже давно действуют во многих европейских странах.

"Эти изменения полностью списаны с законов Испании, Франции, Великобритании, Германии. Там они действуют с 2008 года. Тогда в связи с кризисом было много случаев, когда застройщики банкротились и не достраивали дома, и государство эту проблему решило. Сделало так, что банк стал выполнять контрольно-ревизионную роль", – рассказывает корреспонденту Настоящего Времени Георгий Качмазов, генеральный директор международной компании недвижимости Tranio.

В Европе застройщик не сразу получает все деньги на строительство. Сумма выдается по частям: например, только на заливку фундамента или только на возведение первых этажей. При этом этапы работы проверяются банком. На стройку регулярно приходит инспектор, который смотрит, как продвигается строительство. Все результаты оформляют в отчетах и отправляют на подпись застройщику.

Банк заинтересован в строительстве дома. По закону, если застройщик бросит объект, банк компенсирует потерянную сумму дольщику. Сам покупатель тоже платит частями.

"Получается такая круговая порука. Покупатель платит банку, тот финансирует девелопера (застройщика), а он в свою очередь строит. Как только застройщик построил объект, передал ключи покупателю, подписал акт приемки квартиры, деньги на счете покупателя размораживаются – и девелопер получает всю оставшуюся сумму", – объясняет Георгий Качмазов.

Банк контролирует строительство дома с самого начала. На первом этапе, когда застройщик приходит со своим проектом в банк и говорит, сколько будет стоить участок земли и постройка, идет проверка. В Германии застройщик получает только 70-80% суммы на стройку. Все остальное ему нужно собрать самостоятельно. На этом проверка не заканчивается. Когда деньги собраны, банк может попросить показать ему заявки от конкретных покупателей. Так он убеждается, что проект действительно кому-то интересен.

"Ни один банк не хочет ввязываться в плохой проект. Собираются целые кредитные комитеты, которые внимательно изучает дело застройщика", – говорит Георгий Качмазов.

Однако российский уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов на днях раскритиковал эти поправки – он утверждает, что новые правила фактически остановили стройку. Эксперты тоже замечают в поправках ряд слабых мест: существует опасность, что претензии пострадавших дольщиков перекинутся с застройщиков на банки, обязанные обеспечивать сохранность денег.

В полную силу новые изменения вступят 1 июля 2019 года. Принесут ли они результаты, предстоит оценить. А вот поможет ли государство всем людям, которые уже потеряли и жилье, и деньги, – так и не ясно.