Van-e Magyarországon lakhatási válság? Hogyan lehetne élhetőbb országot építeni, és miért eredendően hibás elképzelés a tulajdonszerzés támogatása az ingatlanpiacon? Erről beszélgettünk a Szelfiben Petz Raymunddal, a GKI kutatójával. Ez a beszélgetés szerkesztett, rövidített változata.
A teljes interjú itt megtekinthető:
Ha csak audió formában hallgatná meg, akkor azt itt teheti meg:
Ön szerint van Magyarországon lakhatási válság?
Ez szerintem terminológia kérdése. A válság klasszikusan valami olyasmit jelent, hogy vannak valamilyen negatív folyamatok, ezek kulminálódnak egy nagyobb visszaesésben. A magyar lakásrendszer problémái mélyen gyökereznek, még a szocialista lakásgazdálkodásig nyúlnak. A rendszerváltás után pedig az összes kormány olyan lakáspolitikát látott célszerűnek, hogy támogassák a saját lakás megszerzését, az öröklakások vásárlását.
A modern lakásrendszerek másik két pillére ehhez képest az önkormányzati vagy szociális bérlakás, illetve a magánbérlakás szektor – ezek sokkal kevesebb figyelmet kaptak. Ezért a mai helyzet ennek a kormányzati lakáspolitikának a nyomait viseli. Így én inkább azt mondanám, hogy súlyos ellentmondások és strukturális problémák vannak a lakásrendszerben, és ezek részben részben demográfiai, részben migrációs következményeket hozhatnak. Úgyhogy azt gondolom, hogy talán ez a legjobb a helyzetet legjobban leíró megfogalmazás.
A magyar társadalom tradicionálisan tulajdonpárti, ha az ingatlanáról van szó?
A magyar társadalom preferenciája nyilván változó. A 20. században rengeteg törés volt a magyar történelemben, ezek a lakásrendszerben is megjelentek. A 1990-es négymilliós lakásállomány húsz százaléka bérlakás volt. Ez nagyon jelentős lakásvagyont jelentett, annak minden nyűgével, problémájával, mert ugye az akkori tanácsok, illetve a szakosított szövetkezetek kezelték ezeket. Kabarétréfák százai szóltak arról, hogy várjuk a szerelőt, nem jön, vagy ha jön, akkor átüti a falat a szomszédba. Ez a helyzet senkinek sem volt igazán jó. A fenntartó nem érezte magáénak a lakásvagyont.
Jött a rendszerváltás, a tanácsokból önkormányzatok lettek, de a hozzáállás nem nagyon változott. Az önkormányzatok számára ez a lakásvagyon-működtetés részben funkcióidegen volt, részben pedig a politikai vezetés elgondolásai mentén lakásprivatizációba kezdtek, ahol viszonylag kedvezményes áron hozzá lehetett hozzájutni ezekhez a lakásokhoz. És a következmény pont az lett, hogy hirtelen tulajdonosok lettek olyan emberek, akik éppen hogy valahogy összekaparták azt a pénzt, amivel megvehették a lakásukat.
Ez a lakásállomány erősen lelakott volt, évtizedes felújítások maradtak el. Hogy érzékeltessük az arányokat, ez a négyszázezer körüli bérlakás 2010-re százhúszezerre csökkent, és az elmúlt tizenöt évben még húszezerrel, tehát most körülbelül százezer ilyen bérlakás van Magyarországon. És tekintve, hogy 4,6 millió lakóegységből áll a jelenlegi állomány, kiszámítható, hogy ez nagyon kevés.
Ehhez képest ugyanakkor a bérlakás iránti igények változtak. Most éppen úgy érzékelhető, hogy nőnek ezek az igények. De hogy visszatérjek a történeti vonalra, már a Horn-kormány első szociálpolitikai lakástámogatás nevű konstrukciója is a tulajdonszerzést célozta. Ezt tuningolta vagy erősítette fel az Orbán-kormány, amely jó szándékkal azt célozta, hogy a fiatalok tömegesen juthassanak lakáshoz. De annyira lazán volt megfogalmazva az intézkedés, hogy nagyon sok nem első lakásvásárló is hozzájuthatott. Ez egy jelentős költségvetési terhet jelentett. Aztán a következő szocialista kormányok ezen próbáltak javítani. Meghirdették a Fészekrakó programot, ami egy sokkal célzottabb támogatás volt, lényegesen kisebb költségvetési teherrel. Majd jött a Gyurcsány-kormány csodafegyvere, a devizahitel, ami állami támogatás nélkül is látszólag nagyon kedvező konstrukció volt.
Ehhez kapcsolódóan:Lakhatási jelentés: A lakosság harminc százaléka, 2,8 millió ember lakhatási szegénységben él
Addig, amíg az árfolyamok el nem mentek kedvezőtlen irányba.
Hát igen, ez sem gondolták át igazán. Amerikából kicsit átjött az a szlogen, hogy „a szegények akkor érzik maguknak a demokráciát, ha van önálló lakásuk”. Ezt magáévá tette az akkori vezetés, de jött a pénzügyi válság, ami nagyon nagy sokkot jelentett a magyar lakosságnak. Akkor nyolcszázezer lakáson volt devizahitel-terhelés, a magyar lakásállomány húsz százalékán. Azt követő, tehát a 2008 és mondjuk 2014 közötti időszakot, a sokk éveinek nevezhetném.
Teljesen lefagyott a piac. Akik ilyen csapdába kerültek, próbáltak valahogy előtörlesztéssel vagy egyéb konstrukciókkal kimenekülni belőle, de valójában csak azt hozta el, hogy forintosították ezeket a hiteleket. Ez a forintosítás erős stimulust jelentett a lakáspiacnak. 2014-től visszatért az élet a normál kerékvágásba, elkezdett likviddé válni a lakáspiac, ez az elmúlt tíz év nyitánya volt. Persze maradtak elvarratlan szálak, és voltak, akik ezt nem tudták kihasználni, de mégis ez volt az első nagy mérföldkő.
Utána jött 2015 végén az a kormányzati csomag, ami egyrészt bevezette a CSOK-ot. Másrészt kedvezményes áfakulcsot kaptak az új lakások. Tízmilliós támogatást kaphattak a gyerekes családok és tízmilliós hitelt vehettek föl. Ezt még folyamatosan növelték is, ez a babaváró hitel vagy a CSOK Plusz, ami nem olyan rég került a köztudatba. Ezek mind az áremelkedés irányába hatnak. A reálbérek emellett jellemzően emelkedtek a 2010-es években, mégpedig jelentősen, sokak számára érezhetően is. Van egy harmadik tényezője is ennek az áremelkedési hullámnak, a befektetési célú vásárlók megjelenése. A nagyvárosokban ezeknek a részaránya nagyon jelentősen növekedett. Az elmúlt 10 évben Budapesten a lakások átlag 40%-át befektetési céllal vásárolták. Hogy ennek mi a háttere, az majd lehet, hogy egy külön beszélgetést is megérne...
Külföldi befektetőkről van szó, vagy hazai befektetőkről?
Ezek elsősorban hazai befektetők. Vannak külföldiek is, de azért a hazaiak domináltak. Ha nagyon röviden össze akarnám foglalni ennek az okát, akkor az az, hogy a nyugdíjrendszer recseg-ropog. A magánnyugdíj-pénztárak államosítása azt a tapasztalatot közölte a magyar lakossággal, hogy igazából semmi se biztos. És a magyar lakosság ezt az üzenetet megértette, a megfelelő anyagi eszközökkel, megtakarítással rendelkező rétegek a lakáspiac felé fordultak.
Úgy gondolták, hogy a lakás, ami egy fizikai vagyontárgy, biztos jobb befektetés, de legalábbis biztosabb befektetés, mint egy papír, egy ígérvény, egy részvény, egy akármi. Ez jelentősen meglátszik a magyar piacon. Tehát a lakás befektetési eszközzé vált. Lényegesen jobban, mint mondjuk Nyugat-Európában.
Az új lakást vagy az első lakást megvásárolni szándékozóknak két jelentős problémája is van. Az egyik az, hogy nagyon jelentős az áremelkedés. És a másik, hogy a befektetői céllal vásárlókkal kell nekik versenyezni, akik kevésbé árérzékenyek, kevésbé válogatósak, a jól eladható, viszonylag kisebb vagy nem túl nagy lakást keresnek. És pont ez az a szegmens, ahova a fiatalok vagy az első lakást vásárlók is be szeretnének menni. Ez mai magyar lakhatási válság, vagy a legjelentőseb ellentmondás, ami a magyar lakáspiacot jelenleg feszíti.
A kormány most megint egy újabb eszközhöz folyamodik, a 3 százalékos fix kamatozású lakáshitelhez. Szakértők szerint ez további áremelkedésekhez vezet majd, a legszolidabb becslés is 10 százalékról beszél. Ez így van?
Azt nem nagyon nehéz belátni, hogy a magyar lakásállomány, magyarán a lakáspiac kínálati oldala korlátos. A 2024-es lakásépítési szám, ez a 17.000, az nyolc éves mélypontot jelentett. Nyilván a COVID, meg a bizonytalanság nyilván belejátszottak, de legyen óriási fellendülés, és építsenek 30.000 lakást. Ugye ez azt jelenti, hogy egy évben a magyar lakásállomány mindössze 0,6-0,7%-a bővülhet. Hát ez nem túl nagy szám. Ha kivesszük ebből a jelenlegi 4,6 milliós lakásállományból azokat a településeket, ahova nem nagyon költözne senki, akkor lehet, hogy az arány fölmegy 1% fölé.
Ha a keresletet valamilyen módon élénkítjük, állami támogatás, fizetésemelés, akármi formájában, akkor az eredmény csak áremelkedés lehet. Egyszerűen nincsen a piacnak olyan paramétere, ami más irányba vihetné ezt a dolgot. Nincs helyettesítő termék. A lakás helyett nem tudunk sátorban lakni. Tehát egyértelmű, hogy ez áremelkedéshez vezet, ahogy áremelkedéshez vezetett az előző kormányzati intézkedéscsomag, meg az előző, meg az előző. Ezen a ponton felhívnám a figyelmet arra is, hogy a 2025 egy speciális év, a Szép kártyát és a nyugdíjcélú megtakarítások egy részét is fel lehet használni lakáscélra. Ezek mind-mind árnövelő tényezők.
Ön szerint igazságos ez az egész támogatási rendszer, ami a tulajdonszerzést támogatja? Nagy kritika a rendszerrel kapcsolatban, amit ön is említett, hogy a befektetési célú tulajdonszerzést támogatja, így feltehetően az alacsonyabb reálkeresettel rendelkező társadalmi rétegek járnak rosszabbul, és jobban járnak azok, akik már amúgy is tehetősek. Ezt a támogatást gyakorlatilag, mivel közpénzről van szó, mindenki fizeti, az egész társadalom, aztán a végén magánprofitként csapódik le valakinél.
Az igazságosság kérdésén lehet vitatkozni. Ha megnézzük az Európai Unió többi országát, a nagyobb európai országokban – Franciaországban, Németországban, Olaszországban – a bérlakásállomány legalább harmincszázalékos, szemben ugye az itteni 0,6 százalékkal, most szociális bérlakásról beszélünk. A magánbérletet nehéz becsülni, mert ennek a nagy része feketén van kiadva, de úgy nagyjából a 7-8 százalékára becsülhető a magyar lakásállomány magánbérleti hasznosítása.
Az állami támogatások alapja, hogy adjunk támogatást a középosztálynak vagy a felső középosztálynak, ők akkor jobb lakáshelyzetbe kerülhetnek, és az általuk hátrahagyott lakások majd egyszer az alacsonyabb státuszú rétegek tulajdonába kerülhetnek. Ezt filtrációs elméletnek hívja a szakirodalom: igazából empirikus bizonyíték nem nagyon van rá, hogy valaha bárhol is működött volna.
Mindenféle állami támogatás, mindenféle olyan segítség, amit így külső támogatásként realizálódik egy egy lakásrendszerben, az áremelő hatású. Azért áremelő hatású, mert hát az eladók, az építőipari cégek is olvasnak újságot. És amikor bejött a 10 plusz 10 milliós CSOK, hát véletlenül pont 10 millióval emelkedett az új építésű családi házak ára. Így a megfizethetőségi ráta, ami azt mutatja, hogy hány hónapot kell fizetni, vagy hány évet kell dolgozni egy lakásért, Magyarországon jóval magasabb lett, mint mondjuk Ausztriában.
Mi lehet a megoldás?
Nincs csodaszer. Nincs nincs olyan intézkedéscsomag, amit egy bármilyen jó szándékú kormányzat bevezetne, és az rövid, belátható időn belül jelentős változást okozna. Ezért a boldog országok azok, ahol a kormányzatnak van hosszútávú lakáskoncepciója, és ebben a hosszútávú lakáskoncepcióban tisztázzák az öröklakás, a magánbérlakás és a szociális bérlakás szerepét, illetve ennek a két bérlakás típusnak az egymáshoz való viszonyát. Tehát például sok helyen van olyan, hogy a magánbérlakásban lakik valaki, de kap a cégétől, az önkormányzattól lakbér-kiegészítést vagy lakbértámogatást.
Nagyon sok fajta megoldás van, amit az elmúlt évtizedekben kifejlesztettek más országokban. Elsősorban egy hosszútávú koncepció kellene. Azt nem érzem igazán hatékonynak, hogy mindenféle előzmény nélkül bejelentenek egy 3 százalékos kamatozású hitelt.
Minden lakhatási döntés egy életvezetési döntés. A családok 99,9 százalékának a legnagyobb vagyontárgya a lakás. Ebben elbizonytalanítani az embereket, több, mint bűn. Mert valami olyan jövőképet kellene látni, hogy ha én most elkezdek takarékoskodni, és a szüleim elkezdenek takarékoskodni, akkor ebből majd valamikor valamilyen lakásmegoldás realizálódik.
Ez az egész töprengés arról, hogy legyen a lakásállománnyal, ezt már tegnapelőtt el kellett volna kezdeni, de legkésőbb holnap hozzá kéne kezdeni. És amiatt, hogy maguk az igények is komplexek, maguknak a megoldásoknak is komplexeknek kell lenniük. Igazából nem is kellene föltalálni a meleg vizet, a többi ország gyakorlatát lehetne tanulmányozni, és az ott alkalmazott eszközöket Magyarországon is bevezetni.
Egyetlen példát mondok: számos nyugat-európai országban működik az a modell, hogy az önkormányzat vagy egy befektető KHT különböző magánkézben lévő lakásokat átvesz 10-15-20 évre, ezeket kezeli, a tulajdonosoknak kifizeti a méltányos bérleti díjat. Ez egy kockázatmentes befektetés, mert minden hónapban jön az utalás. Ők kezelik ezeket a lakásokat, és továbbadják a lakók számára. Ez az egész viszonyrendszer, törvényi szabályozással, teljesen átlátható, kiszámítható.
Ha én most akarok venni az ötéves gyerekemnek egy lakást, és 25 éves korában szeretném meglepni vele, akkor 20 évre lemondok a használatáról, kapok egy reális pénzügyi ellenértéket ezért, és valaki beköltözhet abba a lakásba, akár önkormányzati támogatással, akár munkahelyi támogatással. Működő bérlakásszektor nélkül nehéz élhető országot teremteni, leginkább azért, mert a vannak olyan élethelyzetek, vannak olyan családi helyzetek, ahol egyszerűen az öröklakás nem megoldás. Minél sokszínűbb a lakásrendszer, minél nagyobb a bérlakáskínálat, minél több a szociális bérlakás, annál élhetőbb maga az egész ország, és annál jobban tud perspektívát adni a fiataloknak. Ez jelentősen hozzájárulna a demográfiai lecsúszás fékezéséhez.
Ehhez kapcsolódóan: „A térségben az egyik legrosszabb lakáspolitika a magyar kormányé” – Hegedüs József, Városkutatás Kft.
